一、房產(chǎn)合同無效的情形有哪些

歸納起來，主要有以下七種：

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。

2、產(chǎn)權未登記過戶，合同無效。

房屋買賣合同的標的物所有權的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。

3、產(chǎn)權主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

4、侵犯優(yōu)先購買權，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。所以同等條件，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

5、單位違反規(guī)定購房，合同無效。

機關、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關系無效。有的單位以個人名義購買私房，產(chǎn)權也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關系無效。凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效。

6、價格欺詐，顯失公平，合同無效。

買賣城市私有房屋，雙方應當本著按質(zhì)論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價標準議定價格，經(jīng)房屋所在地房管機關同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故翻悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

7、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓(包括買賣)：

(1)以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的;

(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;

(3)依法收回土地使用權的;

(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

(5)權屬有爭議的;

(6)未依法登記領取權屬證書的;

(7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

二、無效合同的訴訟時效

無效合同中一方要求返還財產(chǎn)或賠償損失是否應受到時效限制?如應受時效限制，時效從何時起算?

民法通則第135條規(guī)定：“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。”“法律另有規(guī)定的”在我國僅指法律對時效期間的長短另有規(guī)定，而不是對是否受時效限制另有規(guī)定。按本條，任何情況下以任何方式向人民法院提出訴訟請求，都應受時效限制，只不過不同情況下時效期間的長短不同、開始計算的時間不同、是否應中止、中斷和延長的情況不同。無效合同中一方向人民法院要求返還財產(chǎn)或賠償損失，屬于向人民法院請求保護民事權利，應當在法定的時效期間內(nèi)起訴，否則人民法院不予保護。

至于訴訟時效的起算問題，一種觀點認為，一方依據(jù)無效合同占有對方財產(chǎn)是非法的，因非法占有處于繼續(xù)狀態(tài)，因此任何時候權利人都可以要求對方返還，時效應從一方要求返還而對方拒絕時起算;第二種觀點認為，應從人民法院或仲裁機構確認合同無效時開始計算;第三種觀點認為，應從合同簽訂時或一方向?qū)Ψ浇桓敦敭a(chǎn)時起算。我們認為，應以合同約定的履行期限屆滿之次日開始計算，履行期限沒有約定或約定不明確的，按合同法第61條、第62條、第66條、第161條等條規(guī)定確定，從確定的履行期限屆滿之次日開始計算。民法通則第137條第1項規(guī)定：“訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起計算?！焙贤▽Υ藷o另外規(guī)定。

因此，合同糾紛的訴訟時效仍應遵循此規(guī)定，從知道或者應當知道權利被侵害時起計算。合同是否有效由人民法院通過判決或仲裁機構通過裁決確認，一方在起訴時合同效力并不確定，一方或雙方也無權自行確定。因此當事人只能按照合同約定的期限主張權利，時效期間應從約定的履行期限屆滿之次日起計算。如企業(yè)之間的借款合同雖然無效，但時效的起算只能以約定的還款期限屆滿之次日為準，不能以銀行款項借出之次日開始計算，也不能以出借人主張權利被借款人拒絕之次日開始計算，更不能以法院或仲裁機構確認合同無效之次日開始計算。前述第一種和第二種觀點實際上否定了當事人的權利請求應受時效限制;第三種觀點則是建立在所有的無效合同簽訂時當事人都知道或應當知道其無效的推定上，而這一推定不完全符合事實。實踐中不乏當事人在合同被確認無效之前不知道合同無效，因此仍期待合同履行而沒有及時提出返還或賠償?shù)恼埱螅藭r權利人不知也不應當知道權利受到損害，時效期間不應開始計算。