一、商品房一房二賣的法律后果

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房一房二賣的行為對第一購房人構成了惡意違約，對第二購房人則構成欺詐。它不但使得一方買房人的合同不能得到履行，損害了購房者的合法利益，同時也違反了民法中的誠實信用原則，加大了商品房交易的風險，嚴重地影響了市場秩序。誠實信用是我國民事活動的基本準則，開發(fā)商的這種惡意違約或欺詐行為是對整個社會誠信體系的建設的一種破壞。這種有意地對合同的任意違背，會使得市場交易變得不安全起來，必將使房產(chǎn)業(yè)受到影響，不利于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。例如上海市某一房地產(chǎn)開發(fā)商與該地居民甲簽訂了房屋買賣合同，約定到期辦理房產(chǎn)證并付清余款，但是在約定期限到達日甲某發(fā)現(xiàn)該房地產(chǎn)開發(fā)商后來又與另一居民簽訂了房屋買賣合同，由此居民甲和乙對該房屋產(chǎn)權歸屬產(chǎn)生糾紛。在這種情況下該房地產(chǎn)公司如果為居民乙辦理房產(chǎn)證，對甲就構成惡意違約，如果為甲辦理房產(chǎn)證，則對居民乙則構成欺詐，不管房地產(chǎn)開發(fā)商作何選擇，都會使得一房購房者的利益受到侵害，對房屋交易安全產(chǎn)生懷疑，影響購房者對房地產(chǎn)市場的信任。

二、商品房一房二賣的原因

商品房一房二賣的現(xiàn)象屢見不鮮，究其原因，主要有以下幾點：

（一）房屋的特定性與一物一權原則

由于房屋是固定在土地上的，與土地緊密聯(lián)系在一起，其位置是固定、不可移動的，而且周圍、鄰近房屋和環(huán)境的狀況對房屋的影響很大，因此在不同的土地上建造的房屋會因周邊的的環(huán)境、交通等各方面的不同而不同，同樣造價或造型的房屋建在不同城鄉(xiāng)、不同地段上，其用途和價格會相差很大。土地是一種有限的資源，對土地的依附使房屋具有了稀缺性與唯一性，正因為如此才引起了多個購買者對同一房屋有購買意向，并且在產(chǎn)生糾紛之后會有相互不肯讓步的情況發(fā)生，甚至有購買者明知房屋已出售卻以更高價格與賣房人惡意串通地簽訂買賣合同，而另一方面，根據(jù)一物一權原則，即一物之上絕不得存在兩個相抵觸的物權，而所有權又具有絕對的排他性，一物之上不能有兩個所有權。因此必將有一方會得不到合同的履行，從而引起所有權糾紛。

（二）我國法律對合同生效與房屋所有權取得的規(guī)定并不一致

我國的法律將合同的生效與房屋所有權的取得作了不同的規(guī)定，正因為這種不一致的規(guī)定才使得合同的生效與房屋所有權取得之間存在時間差，訂立房屋買賣合同到辦理過戶登記手續(xù)通常有很長的時間間隔，更易引起一房二賣的現(xiàn)象。

1、房屋買賣過戶登記不是合同的生效登記

早期，不少人對一房二賣中的買賣合同效力問題存在認識上的誤區(qū)，一是同一房屋，已登記的買賣合同有效，未登記的買賣合同無效，二是同一房屋，簽訂在先的的房屋買賣合同有效，簽訂在后的買賣合同無效。這一認識誤區(qū)很長一段時間左右著人們對“一房二賣”行為的判斷，甚至左右著一些法官的判斷。舉個例來說，1982年12月，最高人民法院在《關于王貴與柯作信、江妙法房屋買賣關系如何確認的批復》中同意浙江省高級人民法院的意見，即“房屋買賣關系，既未經(jīng)國家契稅手續(xù)，也沒取得房屋部門的認可，認定其買賣關系無效是適當?shù)摹?。對于一房二賣合同效力的判別標準應當以《中華人民共和國合同法》第四十四條規(guī)定“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！睘橐罁?jù)。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條進一步明確規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉(zhuǎn)移?！?/p>

而法律或行政法規(guī)并未將房屋買賣過戶登記規(guī)定為生效性登記。依我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規(guī)定辦理權屬登記?！辈⑽匆?guī)定登記與合同效力之間的關系。盡管建設部1994年8月13日發(fā)布的《關于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干意見的通知》規(guī)定：“凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按房地產(chǎn)法第六十條第三款規(guī)定的程序先到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請變更登記，然后憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，不按上述規(guī)定程序辦理的，其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更一律無效?！钡牵勒瘴覈稇椃ā返诎耸艞l和《立法法》第五十六條和第七十一條的相關規(guī)定，行政法規(guī)只能由國務院制定，建設部的規(guī)定僅僅是規(guī)章，而規(guī)章對于房屋買賣合同的效力，是無法構成影響的。由此可見，我國并沒有什么法律或行政法規(guī)將房屋買賣過戶登記規(guī)定為生效性登記，依最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定即使當事人沒有辦理過戶登記，也不會導致其房屋買賣合同無效。

2、物權的取得與否并不影響債權的成立。

賣房人與購房人之間簽訂的商品房買賣合同是一種債權行為，合同本身體現(xiàn)的是一種債權債務關系，而辦理房屋過戶登記手續(xù)才是直接導致房屋所有權的轉(zhuǎn)移，是一種物權行為。債權是一種對人權，相對權，不能對抗合同以外的第三人，雖然在未辦理過戶登記之前，房屋的所有權是還是在賣方手里，但購房人享有對房屋的期待權，他可以對售房方主張債權。因此在房屋買賣中債權與物權具有一定的獨立性，物權的取得與否并不影響合同的效力。即將施行的《中華人民共和國物權法》對此也做了明確地規(guī)定，其第十五條規(guī)定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

（三）經(jīng)濟利益的誘導

在市場經(jīng)濟的環(huán)境下，追求最大經(jīng)濟利益是各種市場主體的進行市場活動的目的，房地產(chǎn)開發(fā)商也不例外。由于商品房的買賣是一項大宗消費，不同于普通的消費品，而且房地產(chǎn)開發(fā)市場容易出現(xiàn)大幅度的價格波動，尤其是目前出現(xiàn)的”房產(chǎn)熱”，使有些房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)濟利益的驅(qū)動下，為達到獲取更利潤的目的，不惜違反誠實信用原則，破壞市場經(jīng)濟秩序，采取欺詐方式簽訂合同，惡意毀約，將已出售的房屋以更高的價格出售給第三人，侵害買房人的合法利益，由此引起商品房的一房二賣。