一、什么是預告登記制度

預告登記指當事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時，為了限制債務人處分該不動產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押

發(fā)生一房二賣后如何救濟做了相應規(guī)定，而對事先該如何保護購房者的權(quán)益，如何防范房地產(chǎn)開發(fā)商一房二賣并無相關(guān)規(guī)定。《中華人民共和國物權(quán)法》中有關(guān)預告登記的規(guī)定使購房者可以在事先防范房地產(chǎn)開發(fā)商一房二賣，該法的實施對商品房一房二賣的現(xiàn)象起到極大的抑制作用，能有效地預防出賣方的一房二賣行為，保障購房人的合法權(quán)益。該法第二十條規(guī)定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。這種登記使得購房人的請求權(quán)獲得了物權(quán)的對抗性和排他性。這樣就確保購房人將來肯定能夠獲得指定的房屋。預告登記制度更為有力地保障了購房人的權(quán)利，同時又保護了交易安全、維護了市場的誠實信用秩序。

二、預告登記的流程具體是怎樣

當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。辦理預告登記所需要件如下：

1、預購商品房預告登記

（1）登記申請書原件；

（2）申請人身份證明；

（3）已登記備案的商品房預售合同原件；

（4）當事人關(guān)于預告登記的約定原件；

（5）預購人單方申請預購商品房預告登記的，預售人與預購人在商品房預售合同中對預告登記附有條件和期限的，預購人應當提交相應的證明材料；

（6）設定在建工程抵押的房屋，需要提交抵押權(quán)人同意房屋買賣的證明材料。

2、預購商品房抵押權(quán)預告登記

（1）登記申請書原件；

（2）申請人身份證明；

（3）抵押合同原件；

（4）主債權(quán)合同原件；

（5）預購商品房預告登記證明原件；

（6）當事人關(guān)于抵押權(quán)預告登記的約定原件；

（7）已設定在建工程抵押權(quán)的，提交抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的證明原件。

3、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預告登記

房屋抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)、申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預告登記的，除提交本項規(guī)定材料外，還應當提交抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件原件、他項權(quán)利證書原件、抵押權(quán)注銷申請書原件；

（1）登記申請書原件；

（2）申請人身份證明；

（3）轉(zhuǎn)讓方的房屋所有權(quán)證；

（4）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合同原件；

（5）當事人關(guān)于預告登記的約定原件（轉(zhuǎn)讓合同中已有約定的除外）。

4、房屋抵押權(quán)預告登記

已辦理房屋所有權(quán)登記或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預告登記的房屋，可以辦理房屋抵押權(quán)預告登記。

（1）登記申請書原件；

（2）申請人身份證明；

（3）主債權(quán)合同原件、抵押合同原件；

（4）房屋所有權(quán)證或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預告登記證明原件；

（5）當事人關(guān)于預告登記的約定原件（抵押合同中有約定的除外）。

5、預告登記的變更登記

（1）登記申請書原件；

（2）申請人身份證明；

（3）預告登記證明原件；

（4）變更事實的有關(guān)證明文件原件。

6、預告登記的注銷登記

（1）登記申請書原件；

（2）申請人身份證明；

（3）預告登記證明原件；

（4）證明預告登記的房屋權(quán)利終止的證明材料原件。