一、購買農(nóng)村房屋的效力

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定：宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有；農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”

對于上述法律規(guī)定應(yīng)理解為：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地是農(nóng)民的重要權(quán)利，嚴(yán)禁宅基地進(jìn)入市場進(jìn)行交易。由于宅基地關(guān)系到農(nóng)民的基本居住條件，所以獲得農(nóng)村宅基地受農(nóng)業(yè)人口身份上的限制，只有具有集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人才能在本集體所有的土地范圍內(nèi)申請宅基地。由于農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，所以只有房屋買賣的雙方均是同一集體組織成員的，才可能被認(rèn)定為合同有效，城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)民的房屋，其與農(nóng)民簽訂的購房協(xié)議是無效的。

此外，從我國相關(guān)政策性規(guī)定來看，國家為了維護(hù)農(nóng)村集體土地秩序，嚴(yán)厲禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋。例如：國務(wù)院辦公廳早在1999年《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》中第二條第2款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；國土資源部國土資發(fā)〔2004〕234號《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》第（十三）款：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！?/p>

綜上，城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)民的房屋，其與農(nóng)民簽訂的購房協(xié)議因違反我國法律禁止性規(guī)定而無效。

二、 購買農(nóng)村房屋的法律后果

根據(jù)合同法規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

在實(shí)踐中，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民房屋購房協(xié)議被法院認(rèn)定為無效后，主要有以下兩種情況：

一是涉案房屋尚未拆遷，此種情況較好處理，一般是賣方將購房款退還給買方，并折價(jià)補(bǔ)償買方房屋裝修費(fèi)用，如果買方對房屋進(jìn)行了改建、擴(kuò)建，則應(yīng)對改建、擴(kuò)建房屋進(jìn)行評估作價(jià)，由賣方補(bǔ)償給買方，買方將房屋及宅基地騰空返還還給賣方；

二是涉案房屋已經(jīng)拆遷，此種情況下房屋及宅基地已經(jīng)不具備返還條件，而是轉(zhuǎn)化成了拆遷利益，對此法院在實(shí)踐中，通常從維護(hù)交易穩(wěn)定出發(fā)，認(rèn)為賣方單方“反悔”，有悖誠實(shí)信用原則，從而認(rèn)定賣方對購房協(xié)議無效應(yīng)負(fù)主要責(zé)任，在對拆遷利益進(jìn)行分配時(shí)，采取所謂“三七開原則”，即賣方分得拆遷利益的三成，買方分得拆遷利益的七成，此種審判原則雖無具體法律規(guī)定作為依據(jù)，但在北京地區(qū)各級法院系統(tǒng)已經(jīng)基本統(tǒng)一。

對此，盡管賣方缺乏誠信，但這不應(yīng)成為法院據(jù)此認(rèn)定其應(yīng)對協(xié)議無效負(fù)主要責(zé)任的理由及依據(jù)。因?yàn)樵谫I賣雙方簽訂購房協(xié)議時(shí)，雙方均是自愿行為，其對協(xié)議是否有效應(yīng)負(fù)有同等的注意義務(wù)，其簽訂的購房協(xié)議也是因?yàn)檫`反我國法律禁止性規(guī)定而無效，而不是因?yàn)橘u方主張無效而無效，因此買賣雙方應(yīng)對協(xié)議無效承擔(dān)同等的責(zé)任。至于買方因?yàn)榉績r(jià)上漲而遭受的經(jīng)濟(jì)損失，筆者認(rèn)為房價(jià)的上漲還是下跌，不是由買賣雙方能決定的，是市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律決定的，上漲還是下跌不是必然的，在買賣時(shí)也不是可預(yù)見的，應(yīng)該算作買賣雙方的交易風(fēng)險(xiǎn)，不應(yīng)由一方承擔(dān)。

此外，即便法院考慮到賣方單方毀約行為違背誠實(shí)信用原則，從維護(hù)交易穩(wěn)定的方面出發(fā)，從而認(rèn)定賣方對協(xié)議無效負(fù)主要責(zé)任，但也不宜采取絕對的“三七開原則”來劃分雙方責(zé)任或分配雙方的利益，而是應(yīng)該具體案情具體分析，結(jié)合案情在確定主次責(zé)任的大前提之下，具體劃分雙方的責(zé)任。