一、二手房買賣應(yīng)注意什么

二手房買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、抵押 、原承租戶的利益等多種法律關(guān)系，因簽訂合同時沒有考慮到相關(guān)法律問題，常導(dǎo)致房屋買賣合同無效或被撤銷，給買方造成損失。為避免糾紛的發(fā)生，防止不必要的損失產(chǎn)生，結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗，就二手房買賣中常見的七種容易引發(fā)爭議的法律問題做以總結(jié)，簽訂買賣合同時，不符合這些條件，購買人應(yīng)慎重。

1、出賣人必須是房屋的所有權(quán)人

非產(chǎn)權(quán)所有人不得出賣他人房屋。實(shí)踐中也有非所有權(quán)人出賣他人房屋的情況，如父賣子房、子賣父房等親人之間代賣的；也有朋友、熟人之間簽署授權(quán)委托書代賣的。作為購買人此時應(yīng)注意審查代賣人是否持有產(chǎn)權(quán)人本人簽署的合法授權(quán)委托書，仔細(xì)察看委托人和受托人的身份證明、委托書授予的權(quán)限、期限等，以防被騙。

還有一種情況是房屋的產(chǎn)權(quán)人是未成年人，如果是未成年人的父母或其它監(jiān)護(hù)人出賣其房屋，應(yīng)注意監(jiān)護(hù)人出賣房屋的目的是否為未成年人的利益，如付其學(xué)費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)等等用途。否則，未成年人可以依據(jù)我國《未成年人保護(hù)法》的有關(guān)規(guī)定主張房屋買賣合同無效。

2、出賣人作為產(chǎn)權(quán)人應(yīng)具備相應(yīng)民事主體資格

作為房屋出賣人的產(chǎn)權(quán)人，如果簽訂合同時不具備民事主體資格，除非經(jīng)其監(jiān)護(hù)人追認(rèn)，所簽合同無效。具體分為以下兩種情形：

（1）無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，不滿10周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的精神病人為無民事行為能力人，應(yīng)由其監(jiān)護(hù)人代理實(shí)施民事行為，他們不能獨(dú)立簽訂房屋買賣合同。

（2）限制民事行為能力人未取得監(jiān)護(hù)人的同意簽訂的房屋買賣合同。限制民事行為能力人是指10周歲以上的未成年人及不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人，他們只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動，他們對房屋買賣等比較復(fù)雜或重大的民事法律行為缺乏判斷能力和自我保護(hù)能力，進(jìn)行房屋買賣應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為簽訂合同或取得其監(jiān)護(hù)人的同意。未經(jīng)監(jiān)護(hù)人同意，限制民事行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無效。

3、出賣房屋時應(yīng)經(jīng)產(chǎn)權(quán)共有人同意

我國《民法通則》規(guī)定，共有財產(chǎn)進(jìn)行處分須經(jīng)全體共有人同意，否則處分無效。

房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。實(shí)踐中有些夫妻共有、家庭共有的房屋在以前的產(chǎn)權(quán)證上只登記為一人，難以辨別是否共有產(chǎn)權(quán)。購買人可以查看產(chǎn)權(quán)人的結(jié)婚證書、戶口本等相關(guān)證書加以了解。凡屬夫妻共有、家庭共有的房屋在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，共有人如不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代簽合同。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，買賣行為可能無效。

特別應(yīng)注意，房改房上市交易，除房產(chǎn)證上記載的產(chǎn)權(quán)人簽字外，還需同住人簽字同意。

4、出賣房屋時不得侵犯優(yōu)先購買權(quán)

按照法律規(guī)定，房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前3個月通知承租人房屋即將出售的情況，并告知房價等出售條件，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。

所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。 如果購買已出租房屋，應(yīng)要求出賣人提供承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面表示。如果房屋所有人不告知承租人房屋出售的情況，而擅自賣給他人，則承租人可以請求法院宣告該房屋買賣合同無效。

5、出賣的房屋必須依法取得權(quán)屬證書

這里有三種未取得權(quán)屬證書而買賣的情況比較常見，一是轉(zhuǎn)讓未取得權(quán)屬證書的“期房”，二是轉(zhuǎn)讓未取得權(quán)屬證書的“回遷房”，三是轉(zhuǎn)讓違章建筑的房屋。

前兩種情況購買人應(yīng)慎重處理，如果簽訂合同時出賣人尚未取得“三證”，而發(fā)生糾紛時已經(jīng)取得，買賣合同有效，如發(fā)生糾紛時還未取得“三證”，合同將被認(rèn)定無效。如房價上漲，出賣人惡意不辦理權(quán)證，卻主張當(dāng)初所簽合同無效，買受人將因此受到很大損失。對第三種違章建筑的房屋不得進(jìn)行買賣，否則買賣無效。

6、出賣的房屋不應(yīng)有權(quán)利限制

一是設(shè)有抵押，如通過按揭貸款購買的房屋。買賣設(shè)有抵押的二手房須征得抵押權(quán)人的書面同意，如果抵押權(quán)人不同意，不能擅自交易過戶。

二是司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，不得進(jìn)行二手房買賣。

購買人可到房屋所在地的房地產(chǎn)交易部門查詢房屋有無被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利，是否已設(shè)定抵押。

二、二手房買賣需要詳細(xì)約定的事項

1、價款。約定這一項時，需寫明房子的總價款；付款方式、付款條件；定金、尾款等履行的期限、地點(diǎn)、方式。這里主要寫明交房時間、條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過程；配合與協(xié)調(diào)問題；雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評估機(jī)構(gòu)等服務(wù)；各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)偂?/p>

2、違約責(zé)任。主要說明哪些系違約情形；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計算與給付；在什么情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題。

另外，要注意約定戶口問題，很多二手房賣家交易后戶口仍留在原房產(chǎn)處，如果不及時遷出，可能會給買家日后的生活帶來很多不便，所以在合同中要約定戶口的遷出和遷入問題。