一、訂約定金的成立要件

第一、訂約定金系要式合同，其成立須以書面形式明確

必須以書面形式明確買家給付之金錢系定金而非其他。若書寫為訂金、意向金、誠(chéng)意金等，則其性質(zhì)在一般情況不能認(rèn)定為定金。若雖然書寫為訂金、意向金，但約定的處理方式符合定金規(guī)定的，可以從其約定以定金之法律關(guān)系處理。

第二、訂約定金系實(shí)踐合同，當(dāng)事人須在房地產(chǎn)買賣合同簽訂前實(shí)際交付定金，訂約定金合同方成立

定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，且交付時(shí)間當(dāng)于本約簽訂之前。實(shí)際交付數(shù)額少于或多于書面約定之金額的，以實(shí)際數(shù)額為準(zhǔn)。當(dāng)然，實(shí)際交付之金額無(wú)論是否與書面約定之金額一致，都應(yīng)以法律規(guī)定的20％為限。

第三、對(duì)于“轉(zhuǎn)定”之認(rèn)定正是由于二手房市場(chǎng)信息的不對(duì)稱，中介公司為了防止買賣雙方“跳單”，更有不良中介為了牟取高額差價(jià)，在簽訂正式買賣合同前不讓買賣雙方互相見面。很多房地產(chǎn)居間合同都是買賣雙方分別而非同時(shí)簽署。其定金也是通過(guò)中介轉(zhuǎn)付，而非買賣雙方直接交付。主要的做法是：由中介先向買方收取一定數(shù)量的意向金或誠(chéng)意金等，待賣方確認(rèn)買賣條件后將該意向金或誠(chéng)意金轉(zhuǎn)交賣方，便視為“轉(zhuǎn)定”即該意向金或誠(chéng)意金轉(zhuǎn)為買賣雙方之間的訂約定金。對(duì)于此種“轉(zhuǎn)定”的行為如何認(rèn)定，在目前的司法實(shí)踐中爭(zhēng)議較多。

二、二手房買賣中訂約定金罰則的適用

第一、因可歸責(zé)于一方當(dāng)事人的原因?qū)е路康禺a(chǎn)買賣合同未能訂立的，承擔(dān)沒收定金或雙倍返還定金之定金罰則

訂約定金的作用在于擔(dān)保將來(lái)合同之訂立，否則定金罰則發(fā)生作用。但在何種情況下該罰則始能適用，立法未能統(tǒng)一，使司法認(rèn)定陷入困境。

根據(jù)《擔(dān)保法》解釋第一百一十五條的規(guī)定，當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。因此從擔(dān)保法的角度，適用定金罰則的條件是拒絕訂立主合同。拒絕訂約包括明示與默認(rèn)兩種。

2003年3月出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定，出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。該規(guī)定將訂約定金罰則的適用條件界定為“因一方當(dāng)事人的原因”，此適用條件與《擔(dān)保法》司法解釋相比，比較寬泛，不僅包括有能力訂約而拒絕訂約的情況，還囊括了因一方當(dāng)事人自身原因或過(guò)錯(cuò)而無(wú)法訂約的情況，如銀行因當(dāng)事人信用等級(jí)低而拒絕放貸導(dǎo)致其無(wú)法簽訂正式買賣合同，該當(dāng)事人即應(yīng)當(dāng)承擔(dān)定金責(zé)任，因合同不能訂立的原因完全在于其自身，且該原因本身是可以避免或克服的。

但是，在司法實(shí)踐中，如何認(rèn)定“因當(dāng)事人一方原因”尚有困惑。筆者認(rèn)為，在相同的條件下，如當(dāng)事人不能訂約而其他市場(chǎng)主體能訂約的，成立“因當(dāng)事人一方原因”而應(yīng)當(dāng)適用定金罰則；如在相同條件下任何人均不能訂約的，則成立“不可歸責(zé)于一方的原因＂，不適用定金罰則，應(yīng)當(dāng)無(wú)息返還本金。

第二、帶未決條款居間合同，磋商不成的，訂約定金應(yīng)當(dāng)無(wú)息返還

實(shí)踐中絕大多數(shù)居間合同都帶有未決條款，留待簽訂買賣合同時(shí)進(jìn)一步協(xié)商。若對(duì)未決條款磋商不一致而致房地產(chǎn)買賣合同未能簽訂的，不能適用定金罰則，賣方應(yīng)將收取之定金無(wú)息返還買方。在審判實(shí)踐中，易出現(xiàn)一方當(dāng)事人實(shí)際已無(wú)簽訂主合同之誠(chéng)意，但就居間合同中未決條款進(jìn)行磋商時(shí)，故意提出苛刻條件，而使主合同不能成立的情況。這時(shí)則應(yīng)認(rèn)定其未履行誠(chéng)信締約義務(wù)惡意磋商而適用定金罰則。但判斷當(dāng)事人是否故意以惡意磋商之形式拒絕訂約，在實(shí)踐中存在一定困難。