一、什么是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是房地產(chǎn)中介的一部分，也是經(jīng)紀(jì)行業(yè)的一個(gè)分支。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是基于房地產(chǎn)這個(gè)特殊商品所形成的市場(chǎng)而產(chǎn)生的，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理、提供房地產(chǎn)信息等活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)有狹義和廣義之分。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指在房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、交換等交易活動(dòng)中，為委托人提供信息、咨詢、居間、代理、行紀(jì)等服務(wù)。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)包括在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、經(jīng)營(yíng)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)提供的經(jīng)紀(jì)服務(wù)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的類型有幾種

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)按不同分類標(biāo)準(zhǔn)可做不同分類，主要包括如下三種。

(1)房地產(chǎn)居間和房地產(chǎn)代理

雖然經(jīng)紀(jì)活動(dòng)包括居間、代理和行紀(jì)三種主要方式，但行紀(jì)主要出現(xiàn)在普通商品的對(duì)外貿(mào)易領(lǐng)域，并不適用于房地產(chǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，如果按服務(wù)方式分類，主要分為房地產(chǎn)居間和房地產(chǎn)代理兩類。

1)房地產(chǎn)居間

是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取傭金等服務(wù)費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)行為。由于房地產(chǎn)交易具有類型眾多、手續(xù)繁雜、涉及面廣等特點(diǎn)，不同內(nèi)容的房地產(chǎn)居間活動(dòng)也逐步發(fā)展成為專業(yè)化操作的相對(duì)獨(dú)立的工作領(lǐng)域，如房地產(chǎn)買賣居間、房地產(chǎn)租賃居間、房地產(chǎn)抵押居間、房地產(chǎn)投資居間等。

2)房地產(chǎn)代理

是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其人員以委托人的名義，在委托協(xié)議約定的范圍內(nèi)，代表委托人與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易，并向委托人收取傭金等服務(wù)費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)行為。其中，新建商品房銷售代理是目前房地產(chǎn)代理活動(dòng)的主要類型，一般由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受房地產(chǎn)開發(fā)商委托，負(fù)責(zé)商品房的市場(chǎng)推廣和具體銷售工作。在這一類代理活動(dòng)中，常常又派生出一些其他代理活動(dòng)，如代理購(gòu)房者申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款等。此外，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理業(yè)務(wù)開始拓展至房地產(chǎn)開發(fā)、交易、物業(yè)管理全程，從事代理篩選及聘用從設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、施工單位到物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各類專業(yè)機(jī)構(gòu)的活動(dòng)。

房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理雖然都屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，卻是兩種不同的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)方式，在法律性質(zhì)上有明顯的差異：在房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以同時(shí)接受一方或相對(duì)兩方委托人的委托，向一方或相對(duì)兩方委托人提供居間服務(wù)。而在房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只能接受一方委托人的委托，如果代理人在同一個(gè)代理活動(dòng)中接受雙方委托，屬于無(wú)效代理行為，因?yàn)閲?guó)家法律沒(méi)有有關(guān)代理人可以同時(shí)接受相對(duì)兩方委托人的委托代理業(yè)務(wù)的解釋。

除以上兩種基本類型外，房地產(chǎn)拍賣也被一部分房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士視為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的一種特殊形式。目前，在很多大城市，房地產(chǎn)拍賣已成為一項(xiàng)非常活躍的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。拍賣機(jī)構(gòu)受有關(guān)主體的委托，以公開競(jìng)價(jià)的方式將標(biāo)的房地產(chǎn)賣給最高出價(jià)者。這可以看做一種特殊的代理形式。但目前在我國(guó)，房地產(chǎn)拍賣必須由拍賣公司進(jìn)行，并不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的業(yè)務(wù)范圍。

(2)新建商品房經(jīng)紀(jì)與存量房經(jīng)紀(jì)

我國(guó)目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)主要集中在新建商品房市場(chǎng)和存量房市場(chǎng)，土地市場(chǎng)上的業(yè)務(wù)相對(duì)較少。

新建商品房經(jīng)紀(jì)又被習(xí)慣稱為一手房經(jīng)紀(jì)，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為促成房地產(chǎn)開發(fā)商與購(gòu)房者的交易而提供的專業(yè)服務(wù)，這類經(jīng)紀(jì)活動(dòng)通常采取代理的經(jīng)紀(jì)方式，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理房地產(chǎn)開發(fā)商出售或出租其開發(fā)的商品房，并向房地產(chǎn)開發(fā)商收取傭金；存量房經(jīng)紀(jì)也被習(xí)慣稱為二手房經(jīng)紀(jì)。存量房經(jīng)紀(jì)主要涉及住宅、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等多種類型房地產(chǎn)的買賣和租賃，既有采用居間方式進(jìn)行的，也有采用代理方式進(jìn)行的。在采用代理方式的存量房經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，既有賣方代理業(yè)務(wù)又有買方代理業(yè)務(wù)。

(3)房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)與房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)

目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)主要涉及的房地產(chǎn)交易方式是房地產(chǎn)買賣和房地產(chǎn)租賃。因此，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)促成房地產(chǎn)交易的具體方式不同，可將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)分為房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)和房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)。房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)包括新建商品房銷售代理、存量房買賣居間和代理，是目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主要類型，并主要集中于住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)；房屋租賃經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的對(duì)象，涉及住宅、辦公樓、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)倉(cāng)庫(kù)等多種類型物業(yè)。