一、居間合同發(fā)生的情形

居間合同的基礎是委托合同。居間合同的發(fā)生有以下兩種情形：

第一，委托人主動找居間人。例如甲有一套房子要出租，他找到作為房屋租賃中介機構的乙公司，乙公司在其公司登記的求租人中為其找到了合適的人選一丙，丙是作為求租房屋的委托人，甲和丙簽訂了房屋租賃合同，乙公司收取中介費（傭金），按我國目前此類居間合同的交易習慣，傭金是由求租人支付。

第二，居間人主動找委托人。居間人往往信息靈通，例如甲知道某物在某地有賣，而急需購買此物的乙卻不知道，甲向乙報告了訂立合同的信息，并為乙訂立合同提供了媒介服務，使乙如愿在某地購買了他所需要的物品，由乙向甲支付一定數(shù)額的傭金。

以上兩種居間合同的基礎都是委托合同。第一種情形甲和丙都是乙公司的委托人，第二種情形盡管是甲先找的乙，但最終乙轉化為甲的委托人，由乙向其支付傭金。

居間合同中的居間人不是委托人的代理人，而是居于交易雙方當事人之間起介紹、協(xié)助作用的中間人。代理人是在委托人授權的前提下，以委托人的名義與第三人訂立合同，委托事務完成后，根據(jù)合同中有償或無償?shù)募s定，而決定是否向代理人支付報酬。居間行為的目的就是為了促成他人之間的交易，并獲取報酬。所以居間合同的一個典型特征就是有償性。

居間行為根據(jù)委托內容的不同，可以分為提供訂約機會的報告居間，也可以是提供介紹服務的媒介居間，還可以是報告居間與媒介居間兼而有之的居間行為。

二、居間合同的法律特征

1、居間合同是獨立有名合同。

大多數(shù)國家的民商法理論上都承認居間合同是一種獨立的典型合同。例如，法國商法典中設有居間人的法律規(guī)定；德國民法典中規(guī)定了居間人契約，德國商法中又設有商事居間人的法律規(guī)定。本法在立法中，大多數(shù)專家和學者認為，居間合同為獨立有名合同。本法采納了這一主張。

2、居間合同是一方當事人為另一方當事人報告訂約機會或者為訂約媒介的合同。

在居間合同中，居間人是為委托人提供服務的，但這種服務表現(xiàn)為報告訂約的機構或者為訂約的媒介。這里所謂的報告訂約機會，是指受委托人的委托，尋找和指示其或與委托人訂立合同的相對人，從而為委托人訂約提供機會。所謂為訂約媒介，是指介紹雙方當事人訂立合同，即斡旋在交易雙方當事人之間，從而促成雙方當事人的交易成功。居間人雖然也是受委托人的委托為委托人促成交易服務的，但居間人在交易中僅是起到中介人的作用，既不是交易中雙方當事人的一方或者其代理人，也不直接參與交易雙方當事人的談判、商洽活動，也不在交易中雙方當事人的權利義務問題上表示居間人的意思。一言以蔽之，居間人僅僅起到居間、中介作用而已。

3、居間合同是有償合同。

居間合同中的委托人需向居間人給付報酬，作為對居間人活動報酬。居間人從事居間活動的目的就在于向委托人收取報酬。因此，居間合同都是有償性的。在民法理論上，有學者把居間分為合同報告訂約機會或者媒介訂約義務的情形。居間人負有此項義務的情形，這里不論是單務還是雙務合同，居間合同均有有償合同。

4、居間合同為諾成合同、不要式合同。

居間合同為諾成合同，只要雙方當事人意思表示一致，居間合同即告成立，并不以當事人的物的交付作為合同成立的要件。換句話說，只要當事人雙方意思表示一致，居間人就負有依委托人的指示進行居間的義務，而一旦居間人的活動取得結果，委托人就應向居間人支付報酬。居間合同為不要式合同，當事人可以采用口、書面形式。如果當事人約定不詳細，就應按照有關慣例或者當事人以前合作時所形成的習慣。

居間合同的客體是居間人依照合同的約定實施中介服務的行為。無論何種居間，居間人都不是委托人的代理人或當事人一方，居間人只是按照委托人的指示，為委托人報告有關可以與委托人訂立合同的第三人，給委托人提供訂立合同的機會，或者在當事人之間充當“牽線搭橋”的媒介作用，并不參加委托人與第三人之間具體的訂立合同的過程，他的角色只是一個中介服務人。只是在交易雙方當事人之間起介紹、協(xié)助作用。