一、企業(yè)租賃經(jīng)營合同的簽訂程序

(1)確定出租方。依現(xiàn)行法律規(guī)定，出租方應為企業(yè)所在地人民政府委托的部門(企業(yè)業(yè)務主管部門)。

(2)清產(chǎn)核資。出租方在企業(yè)出租前，應會同有關部門對企業(yè)進行債務清理，評估資產(chǎn)(包括有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn))；根據(jù)行業(yè)和本企業(yè)資金利潤率確定標的。

(3)確定租賃企業(yè)的租賃方式。

(4)發(fā)布招標公告，確定投標者。公告中應說明招標企業(yè)的名稱、性質、經(jīng)營范圍、產(chǎn)品及產(chǎn)量、產(chǎn)值、租賃期、投標條件、報名手續(xù)、中標者的權利和義務等。

(5)編制投標書。投標書由投標者編制，提出具體的經(jīng)營方案。

(6)確定中標者。組織公開答辯，并對投標者進行綜合考評，在征求職工大會或職工代表大會的意見后，確定中標者。

(7)簽訂企業(yè)租賃經(jīng)營合同。出租方選定承租方后，雙方應訂立書面的租賃經(jīng)營合同。合同內容應包括：標的；合同生效條件和有效期限；租賃期限；租賃期內經(jīng)營總目標及年度經(jīng)營目標；租金數(shù)額、交付期限及計算方法；承租方的收益及企業(yè)各項基金的分配比例；企業(yè)租賃前債權債務及遺留虧損失處理；租賃雙方的權利和義務；擔保的形式和要求；合同的變更、解除及合同糾紛處理辦法；違約責任；租賃期滿后資產(chǎn)返還和驗收。雙方簽訂合同后，還應根據(jù)法律、法規(guī)、政策的要求，辦理其它必要的批準手續(xù)或公證、鑒證手續(xù)。

(8)辦理企業(yè)變更登記手續(xù)。實行租賃后，承租人需持有關必備證件及合同的工商行政管理機關辦理變更法人代表手續(xù)。

二、企業(yè)租賃經(jīng)營合同的注意事項

1.關于合同的擔保

(1)個人承租的，承租人必須出具與租賃企業(yè)資產(chǎn)成一定比例的個人財產(chǎn)(其中應當有一定比例的現(xiàn)金)作為擔保，并應有兩名以上的保證人。

(2)合伙租賃、全員租賃的承租成員，必須出具與租賃企業(yè)資產(chǎn)成一定比例的個人財產(chǎn)作為擔保。擔保財產(chǎn)中應當有一定比例的現(xiàn)金，現(xiàn)金必須?？畲嫒脬y行。

(3)企業(yè)承租人，必須出具與租賃企業(yè)資產(chǎn)成一定比例的留用資金作為擔保，并存入銀行。存入銀行后，除征得出租方同意，可作為流動資金參加周轉外，不得挪作他用。

在由第三方提供保證的情況下，當承租方不履行義務時，由保證人承擔連帶責任。保證人承擔責任后，有權向承租方追償。

2.有關租金的計算

租金是企業(yè)租賃制核心內容，也是承租人應履行的主要義務。如何確定和計算租金，各地實踐也不相同。比較典型的做法是：

(1)將租金分為納稅租金和不納稅租金。前者以租賃當年的資產(chǎn)租金率(即資產(chǎn)利潤率)為基數(shù)，每年遞增一定比例，乘以當年初實有資產(chǎn)，得出租金數(shù)；后者即按規(guī)定從成本中提取的折舊基金及大修基金。

(2)基數(shù)遞增租金。即由租賃雙方商定各年度的基數(shù)利潤和基數(shù)租金，在此基礎上，按計租年度企業(yè)的實際利潤基數(shù)利潤的比例適度上浮，計算出實際租金。

(3)固定租金制。即租金數(shù)額不因利潤增減而變動。

上述幾種方法各有利弊，應依具體情況靈活擇用。除此之外，還有其它一些計算方法。確定租金應兼顧國家、企業(yè)、職工、承租方等各方面的利益。

3.關于承租方的收入

承租收入從廣義上講包括租金，承租方收入及風險保證金。根據(jù)我國法律及政策的規(guī)定，自租賃經(jīng)營合同生效之日起，停發(fā)個人承租經(jīng)營者及合伙承租成員的工資、資金，預支生活費。對于租賃經(jīng)營所得，承租方應先按合同規(guī)定交納租金，然后再劃分出承租方的實得利益。除個人承租外，承租經(jīng)營者的收入，原則上不超過企業(yè)職工平均工資和資金的5倍，其它承租成員的收入應當?shù)陀诔凶饨?jīng)營者的收入。

在交付租金和實際支付給承租成員應得收入的后，承租收入仍有余額的，應當作為企業(yè)的風險保證金留存。承租方在租賃期內完不成經(jīng)營總目標或者欠交租金時，以該風險保證金抵補。

4.關于承租前債務的處理

其原則與企業(yè)承包前的債權債務的處理是相同的。當事人應當在簽訂租賃經(jīng)營合同時將此考慮在內。如果清產(chǎn)核資時對債務債權疏漏，應當由承租方以企業(yè)的名義受償或清償，然后在租金收入中加上受償?shù)膫鶛喾蓊~或從租金中減去清償?shù)膫鶆諗?shù)額。

5.關于租賃期間新增資產(chǎn)的歸屬

與企業(yè)承包經(jīng)營不同，在企業(yè)租賃經(jīng)營的過程中，企業(yè)的新增資產(chǎn)不一定屬于全民或集體所有，具體有下列五種情況：

在租賃期間，出租方為幫助承租方而投入的資產(chǎn)，屬全民或集體所有。

個人租賃時，承租方用個人財產(chǎn)投資形成的資產(chǎn)，屬該投資者所有。

合伙租賃時，承租方投資形成的資產(chǎn)，歸承租成員共有。

全員租賃時，承租方用其收入新增產(chǎn)，產(chǎn)權屬全體職工。

企業(yè)承租企業(yè)時，承租方用其收入新增資產(chǎn)屬承租企業(yè)所有(集體企業(yè))或經(jīng)營管理(全民企業(yè))。

租賃期滿時這些資產(chǎn)如何處理，合同中應明確約定。沒有約定的，可以折價賣給出租方，并對利用承租方新增資產(chǎn)創(chuàng)造的利潤，可以從中提取適當比例的分成，歸承租方所有。

6.關于企業(yè)租賃經(jīng)營合同爭議的處理

企業(yè)租賃經(jīng)營合同發(fā)生爭議，首先應協(xié)商解決。協(xié)商不成的，可按照國務院1988年6月5日發(fā)布的《全民所有制小型工業(yè)企業(yè)租賃經(jīng)營暫行條列》第二十二條規(guī)定解決(通過仲裁方式)。租賃經(jīng)營合同任何一方可以根據(jù)租賃經(jīng)營合同規(guī)定直接向人民法院起訴。