一．商品房買賣中定購書的問題

（一）商品房定購書的概念

商品房定購書也稱認(rèn)購書，是指商品房買賣雙方在簽署正式的買賣合同之前所簽署的合同文件，其主要內(nèi)容包括定金條款、商品房房號、簽署正式買賣合同的時間等。

（二）商品房定購書的法律性質(zhì)

商品房定購書具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，從法律性質(zhì)上分析，商品房定購書是一種預(yù)約合同。預(yù)約是指當(dāng)事人雙方預(yù)先約定將來訂立具有特定內(nèi)容之契約的合約，將來要訂立的商品房買賣合同稱為本約。

（三）商品房定購書與商品房買賣合同的關(guān)系

商品房定購書獨(dú)立于商品房買賣合同，不是商品房買賣合同的從合同，即使雙方將來不洽談商品房買賣合同，也不會影響商品房定購書的效力和雙方的權(quán)利義務(wù)。在商品房定購書具備商品房買賣合同主要內(nèi)容的前提下，如果開發(fā)商收受了購房款，就應(yīng)當(dāng)把商品房認(rèn)購書認(rèn)定為商品房買賣合同。

二．商品房認(rèn)購定金的限制

商品房認(rèn)購定金在法律上屬于立約定金。所謂立約定金，是指當(dāng)事人一方向另一方交付的作為訂立合同擔(dān)保的定金。給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。在此應(yīng)注意，如果當(dāng)事人善意履行了合同洽談義務(wù)，但由于不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由，最終未簽訂商品房買賣合同，此種情形則不能適用定金罰則。

此外還有一種情形，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證時簽訂商品房定購書，因此時房屋的預(yù)售屬于違法行為，所簽訂的商品房定購書應(yīng)屬無效合同，定金罰則亦不能適用。