一、購(gòu)房合同有哪些霸王條款

（一）按揭資格的霸王條款：例如合同中約定“買(mǎi)方必須付清全款或取得銀行按揭承諾后方可簽署買(mǎi)賣合同”。先締約再履約是交易的基本程序，而開(kāi)發(fā)商出于防止簽約后購(gòu)房者退房解除備案麻煩的考慮，在簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)就“補(bǔ)充約定”買(mǎi)方必須付清款方可簽訂買(mǎi)賣合同，由此給購(gòu)房者造成的結(jié)果是沒(méi)有簽訂合同先支付完畢房款，簽合同時(shí)即便不能接受種種不平等條款，也必須被動(dòng)接受，任人宰割。

（二）付款方式霸王條款：例如合同中約定“無(wú)論何種原因?qū)е沦I(mǎi)方按揭不成必須一次性付款”。購(gòu)房者之所以選擇按揭購(gòu)房就是因?yàn)闆](méi)有能力一次性付款，開(kāi)發(fā)商在合同中設(shè)定該條款導(dǎo)致購(gòu)房者即便是因銀行房貸政策變化等非自身原因貸款受阻無(wú)法履行合同時(shí)也必須履行合同，否則將面臨定金被沒(méi)收、承擔(dān)違約金，甚至被強(qiáng)制繼續(xù)履行合同拍賣房屋支付剩余房款的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）面積差異及交付條件霸王條款：例如合同中約定“賣方保留變更規(guī)劃及交樓標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)利，并以實(shí)際交付為準(zhǔn)，買(mǎi)方不得有異議”。項(xiàng)目規(guī)劃及交樓標(biāo)準(zhǔn)對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，也是合同必須確定的事項(xiàng)，開(kāi)發(fā)商設(shè)定該條款導(dǎo)致的直接結(jié)果是可以任意變更、修改合同而無(wú)需購(gòu)房者同意，實(shí)際上等于沒(méi)有約定規(guī)劃和交樓標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房者簽訂的購(gòu)房合同只能約束自己，不能約束開(kāi)發(fā)商，失去了全部意義。

（四）遲延交房、遲延辦證霸王條款：主要是指開(kāi)發(fā)商將延遲交房或者延期辦理房產(chǎn)證的原因擴(kuò)大表述為不可抗力免責(zé)。很多情況并不屬于不可抗力，例如賣方與相鄰方的糾紛與購(gòu)房者沒(méi)有任何關(guān)系，據(jù)此免除責(zé)任沒(méi)有任何法律依據(jù)。根據(jù)該條款，如果與第三方之間的糾紛常年得不到解決，賣方就可以無(wú)限期地不履行合同了。

（五）小區(qū)公共部分權(quán)屬霸王條款：例如合同中約定“車位、車庫(kù)、架空層、頂層、外墻廣告、公共場(chǎng)地等均歸開(kāi)發(fā)商所有”。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，除占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地的車位歸業(yè)主共有外，車位、車庫(kù)的權(quán)屬由當(dāng)事人約定，開(kāi)發(fā)商利用其格式合同制定者的有利地位無(wú)一例外地將車位、車庫(kù)歸為己有，使得該立法形同虛設(shè)，而架空層、頂層、外墻廣告、公共場(chǎng)地均屬《物權(quán)法》規(guī)定業(yè)主共有范圍，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)通過(guò)“協(xié)商”的方式將其據(jù)為己有。

二、簽訂購(gòu)房合同要注意的問(wèn)題

（一）簽約前要審查開(kāi)發(fā)商資質(zhì)

簽約前購(gòu)房者要認(rèn)真審核開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資質(zhì)以及相關(guān)的銷售許可文件。如果購(gòu)房者沒(méi)有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)可以提前查閱一下相關(guān)的法律規(guī)定或者保險(xiǎn)起見(jiàn)可以提前咨詢一下律師。具體需要審查的內(nèi)容有：

1、審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，委托銷售的還應(yīng)審查代理銷售企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書(shū)和代理銷售合同或委托銷售證明。

2、審查《商品房預(yù)售許可證》以及出售許可證明中關(guān)于該房地產(chǎn)的內(nèi)容和范圍，包括宗地號(hào)、項(xiàng)目名稱、棟號(hào)、層數(shù)、用途、套數(shù)、面積等信息與所購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)的棟號(hào)、樓層、名稱等是否相符。

（二）簽約時(shí)要審查合同內(nèi)容

對(duì)商品房面積和房?jī)r(jià)的計(jì)算，購(gòu)房人擁有知情權(quán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也有告知義務(wù)。開(kāi)發(fā)商銷售商品房應(yīng)在售樓處將有關(guān)房屋建筑面積計(jì)算資料或測(cè)算資料進(jìn)行公示，供購(gòu)房者查閱，公示的資料包括：房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告書(shū)（房屋土地調(diào)查機(jī)構(gòu)提供）、建筑平面布置圖等。

1、簽署商品房預(yù)售合同時(shí)，購(gòu)房人可要求面積計(jì)算表或測(cè)算表，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者提供《房屋建筑面積計(jì)算表》；簽訂房屋交接書(shū)或簽訂商品房現(xiàn)售合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者提供《房屋建筑面積測(cè)算表》；前述兩表中《房屋公用部位建筑面積說(shuō)明》中必須將分?jǐn)偟墓灿胁课蝗苛忻?，并能與建筑平面布置圖對(duì)照查核。

2、商品房買(mǎi)賣合同的基本內(nèi)容要具體明確。一般購(gòu)房合同都是采用開(kāi)發(fā)商提供的格式文本，這里提醒購(gòu)房者一定要采用正規(guī)管理部門(mén)提供的合同文本，如果不放心可以請(qǐng)律師一起自行擬定購(gòu)房合同。在合同訂立前，應(yīng)當(dāng)將合同文本報(bào)工商行政管理部門(mén)備案。

（三）注意約定面積條款

商品房建筑面積由套內(nèi)面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。按建筑面積計(jì)價(jià)的，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e及相關(guān)爭(zhēng)議的處理，如果收房時(shí)發(fā)現(xiàn)建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差或者建筑面積與套內(nèi)建筑面積都發(fā)生誤差要按合同約定處理。

（四）規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的處理要明確

開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，開(kāi)發(fā)商要在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知購(gòu)房者。購(gòu)房者有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)，不答復(fù)視為同意接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知購(gòu)房者，購(gòu)房者有權(quán)退房并由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。