一、承租人對(duì)租賃物進(jìn)行改善有什么后果

在租賃合同中，承租人對(duì)租賃物享有占有、使用等權(quán)利。實(shí)踐中，也會(huì)出現(xiàn)承租人改善、對(duì)租賃物進(jìn)行改進(jìn)的情形，這種行為是否會(huì)影響承租人與出租方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，我們進(jìn)行以下說(shuō)明。 所謂租賃物的改善，是指在租賃期間，承租人對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增加其他設(shè)施的行 在租賃合同中，承租人對(duì)租賃物享有占有、使用等權(quán)利。實(shí)踐中，也會(huì)出現(xiàn)承租人改善、對(duì)租賃物進(jìn)行改進(jìn)的情形，這種行為是否會(huì)影響承租人與出租方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，我們進(jìn)行以下說(shuō)明。

所謂租賃物的改善，是指在租賃期間，承租人對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增加其他設(shè)施的行為。在租賃關(guān)系當(dāng)中，承租人對(duì)租賃物依據(jù)合同的約定得行使占有、使用、收益的權(quán)利。但是，承租人始終有別于租賃物的出租人，通常為租賃物的所有權(quán)人，承租人通常無(wú)權(quán)對(duì)租賃物進(jìn)行處分，包括事實(shí)上的處分和法律上的處分通常都不得進(jìn)行，否則構(gòu)成侵權(quán)行為。但是，承租人在取得租賃物的占有之后，為了最大限度地發(fā)揮租賃物的使用價(jià)值，有時(shí)需要對(duì)租賃物進(jìn)行一定的改善。法律基于現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活的考慮，允許承租人在經(jīng)過(guò)出租人同意的情況下，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)其他設(shè)施。

根據(jù)《合同法》的規(guī)定，承租人在改善租賃物之前，應(yīng)當(dāng)取得出租人的同意，否則承租人即負(fù)有在租賃期間屆滿向出租人返還租賃物時(shí)對(duì)租賃物的恢復(fù)原狀的責(zé)任或者賠償承租人因此而受到的損害的責(zé)任。承租人對(duì)租賃物的改善行為如果事先取得了出租人的同意，那么在租賃物返還時(shí)，出租人應(yīng)當(dāng)向承租人返還租賃物因改善而增加的利益，返還的利益以所增加的利益的現(xiàn)存部分為限。出租人拒絕返還的，承租人可以向出租人主張不當(dāng)?shù)美颠€。

二、承租人權(quán)利和義務(wù)

1、承租人的權(quán)利

（1）承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任;

（2）承租人在租賃物需要維修時(shí)，可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期;

（3）承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。租賃合同解除后，承租人可以要求出租人就現(xiàn)存的增加價(jià)值部分償還支出的費(fèi)用;

（4）承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人也出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失;

（5）在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外;

（6）因第三人主張權(quán)利，影響承租人對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;

（7）因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;

（8）租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同;

（9）因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失，不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同;

（10）承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生產(chǎn)共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋;

（11）租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

2、承租人的義務(wù)

（1）承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對(duì)租賃物的使用方法沒(méi)有約定或約定不明確的，依照法律規(guī)定。法律規(guī)定仍不明確的，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用;

（2）承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物。承租人未盡妥善保管義務(wù)，造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害責(zé)任;

（3）承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律規(guī)定。法律規(guī)定仍不明確的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付，但租賃期限一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期限不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付;

（4）第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人;

（5）租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)(法律另有規(guī)定的除外)。