一、租賃合同有何特征

租賃合同的法律特征有以下幾點：

（1）租賃合同是轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)使用權(quán)的合同，在租賃期內(nèi)，承租人享有租賃物的使用權(quán)、收益權(quán)，所有權(quán)仍然歸出租人享有。

（2）租賃合同是雙務(wù)有償合同。在租賃合同中，出租人負擔使承租人為物之使用收益的義務(wù)，承租人負擔支付租金的義務(wù)，同時其各自之義務(wù)就是對方所享有的權(quán)利。

（3）租賃合同在當事人之間既引起債權(quán)法律關(guān)系，又引起物權(quán)法律關(guān)系。

中華人民共和國合同法第二百一十二條租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

租賃合同是在人們的經(jīng)濟生活和日常生活中經(jīng)常使用的一種合同。它可以在自然人、法人之間調(diào)劑余缺，充分發(fā)揮物的使用功能，最大限度的使用其價值。通過租賃，承租人與出租人雙方的利益可以同時得到滿足，因此，租賃是現(xiàn)實經(jīng)濟生活中較為重要的一種經(jīng)濟形式。

目前在我國的經(jīng)濟生活中，有些交易行為，如土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓、農(nóng)村的土地承包經(jīng)營權(quán)、土地使用權(quán)的租賃、企業(yè)承包租賃經(jīng)營等形式，是否用本法關(guān)于租賃合同的規(guī)定加以調(diào)整，在起草合同法的過程中有不同意見。有的人認為，上述幾種經(jīng)營形式從實質(zhì)上講是租賃，應(yīng)該由租賃合同調(diào)整；也有人認為要根據(jù)不同情況來分析，土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)更多地是對土地的使用權(quán)的取得，土地使用權(quán)的使用年限最高可達到70年，土地承包經(jīng)營權(quán)30年不變，它是一種用益物權(quán)，各國一般都將這種土地使用權(quán)通過物權(quán)法來調(diào)整。本章規(guī)定不適用于土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓和農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)。對于國有土地使用權(quán)的出租問題，目前我國法律還沒有具體規(guī)定，只是在少數(shù)地區(qū)進行試點，它是為了便于各級政府進一步盤活存量用地的一項措施，它還有待于在試行中不斷總結(jié)經(jīng)驗。

對于企業(yè)的租賃經(jīng)營合同與本章規(guī)定的租賃合同是不同的，表現(xiàn)在，一是企業(yè)租賃的當事人一方是企業(yè)的所有人或管理人，另一方則是本企業(yè)的職工，他們之間本來就有一個內(nèi)部管理的關(guān)系；二是合同訂立是以公開招標的形式進行的，有時還須由有關(guān)部門批準；三是租賃的標的是整個企業(yè)，而不是某一特定的財產(chǎn)，是人財物、產(chǎn)供銷、資金、技術(shù)、經(jīng)營等多種因素的綜合體，承租人獲得的不僅是對財產(chǎn)的使用權(quán)，而是一種經(jīng)營權(quán)；四是承租人須以自己的財產(chǎn)向企業(yè)提供擔保；五是按照合同的要求，合同終止時，企業(yè)的價值須大于租賃時的價值。從上述特征中可以看出，本章規(guī)定的租賃合同不能適用于企業(yè)的租賃經(jīng)營活動。

二、租賃合同簽訂的條件

（1）租賃合同成立的實質(zhì)要件

租賃當事人具有相應(yīng)的民事行為能力；

租賃當事人的意思表示真實；

內(nèi)容不違背法律和社會公共利益。

（2）租賃合同成立的形式要件

簽訂租賃合同時，必須采用書面形式，不得采用口頭形式。