一、 商品房買賣合同的違約責(zé)任

商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。商品房買賣合同當(dāng)事人因違反商品房買賣合同義務(wù)依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，即為商品房買賣合同中的違約責(zé)任。就合同違約責(zé)任而言，在英美法中違約責(zé)任通常被稱為違約的補(bǔ)救 ，而在大陸法中則被包括在債務(wù)不履行的責(zé)任之中，或者被視為債的效力的范疇。商品房買賣合同中的違約責(zé)任制度是保障商品房買賣合同債權(quán)主體實(shí)現(xiàn)債權(quán)及債務(wù)主體履行債務(wù)的重要措施，它與合同義務(wù)有密切聯(lián)系，商品房買賣合同義務(wù)是其違約責(zé)任產(chǎn)生的前提，其違約責(zé)任則是合同義務(wù)不履行的結(jié)果。

二、商品房買賣合同的違約責(zé)任如何承擔(dān)

商品房買賣合同的違約責(zé)任的承擔(dān)方式，是指商品房買賣合同當(dāng)事人依照法律法規(guī)等的規(guī)定及合同約定，在出現(xiàn)違約行為時(shí)應(yīng)當(dāng)承受的制裁方式。商品房買賣合同的簽約雙方，尤其是買受人在簽訂合同時(shí)應(yīng)該注意，在合同中一定要注明雙方的違約責(zé)任內(nèi)容及承擔(dān)方式，這樣，一旦日后發(fā)生糾紛，守約方即可以此為依據(jù)較為有力的維護(hù)自己的合法權(quán)益。另外，違約責(zé)任并不是一定不變的，商品房買賣合同當(dāng)事人亦可在違約以后，再行約定采取合適的補(bǔ)救措施。1我國《合同法》規(guī)定的承擔(dān)違約責(zé)任的方式有：繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失、修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或報(bào)酬、雙倍返還定金、支付違約金等。而依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干 問題 的解釋》，在處理商品房買賣合同糾紛案件中，違約方承擔(dān)違約責(zé)任的方式主要有如下幾種：

（一）實(shí)際履行。又稱強(qiáng)制履行，是指在合同違約方不履行合同時(shí)，守約方可以要求人民法院強(qiáng)制違約方按照合同約定履行合同債務(wù)的違約責(zé)任承擔(dān)方式。其構(gòu)成要件有：（1）存在違約方的違約行為；（2）必須有守約方請求違約方繼續(xù)履行合同債務(wù)的行為；（3）必須是違約方能夠繼續(xù)履行合同。

另外，我國《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定了在多種情況下，商品房買賣中的買受人可以選擇要求對方以繼續(xù)履行合同的方式承擔(dān)違約責(zé)任，亦可要求與對方解除合同并賠償損失。如該司法解釋的第十四條第（二）項(xiàng)。

（二）采取補(bǔ)救措施。主要包括：1、修復(fù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第二款規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)?！?、返還價(jià)款。根據(jù)上述司法解釋第十四條第（二）款之規(guī)定，當(dāng)交付的房屋面積誤差比絕對值超出3%，買受人同意繼續(xù)履行合同時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的返還價(jià)款的責(zé)任，基于公平原則，當(dāng)房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，買受人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足誤差在3%以內(nèi)的房屋價(jià)款。

（三）賠償損失。即商品房買賣合同中違約方因不履行合同義務(wù)給守約方造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法賠償守約方因違約行為所受損失的責(zé)任。我國合同法上的賠償損失是指金錢賠償，即使包括實(shí)物賠償，也限于以合同標(biāo)的物以外的物品予以賠償。其責(zé)任構(gòu)成如下：（1）違約行為；（2）損失；（3）違約行為與損失之間有因果關(guān)系；（4）違約一方?jīng)]有免責(zé)事由。

我國《合同法》第一百零七條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第一百一十二條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。具體到履行商品房買賣合同過程中的違約行為，違約方應(yīng)當(dāng)對因其違約給守約方造成的損失承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任。

（四）定金。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！币?yàn)槎ń鸲l(fā)的糾紛，是近年來商品房買賣糾紛中的一個(gè)重點(diǎn)，在房地產(chǎn)訴訟案件中也占很大比重。在實(shí)踐中，購房者在交付定金后會發(fā)現(xiàn)：開發(fā)商提供的商品房買賣合同中的違約責(zé)任條款早已由開發(fā)商單方面做好規(guī)定了，甚至有的規(guī)定有嚴(yán)重的不公平乃至違法的內(nèi)容。開發(fā)商這種做法是不符合我國民法及合同法規(guī)定的公平、誠實(shí)信用原則的，購房者有權(quán)拒絕這種單方面規(guī)定的不公平條款，通過與開發(fā)商的自由協(xié)商方式達(dá)成一致意見后再簽訂正式的買賣合同。當(dāng)然，由于多種復(fù)雜因素的影響，在目前的房地產(chǎn)市場中，簽約的主動(dòng)性往往較多地掌握在開發(fā)商手中，所以購房者往往要作出一定的讓步，但這種讓步應(yīng)和購房的風(fēng)險(xiǎn)綜合考慮，如風(fēng)險(xiǎn)過大則購房者應(yīng)放棄購買該開發(fā)商的房子。在雙方?jīng)]有簽訂商品房買賣合同的情況下，責(zé)任不應(yīng)由購房者承擔(dān)，購房者有權(quán)要求開發(fā)商返還已交付的訂金或定金。

（五）支付違約金。又稱違約罰款，是由商品房買賣合同當(dāng)事人約定的或法律直接規(guī)定的，在一方當(dāng)事人不履行合同時(shí)須向另一方當(dāng)事人支付一定數(shù)額的金錢的違約責(zé)任承擔(dān)方式，違約金也可以表現(xiàn)為一定價(jià)值的財(cái)物。違約金責(zé)任的構(gòu)成一般包含如下兩個(gè)要素：A.違約行為發(fā)生，至于違約行為的類型，應(yīng)視當(dāng)事人的約定或法律的直接規(guī)定；B.原則上要求違約方有過錯(cuò)，或者是故意，或者是過失。