一、預售合同轉(zhuǎn)讓的條件

我國《合同法》第45條的規(guī)定應視為允許預售合同轉(zhuǎn)讓，具體辦法由國務院規(guī)定，說明預售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。預售合同轉(zhuǎn)讓的條件如下：

1、依照法律、法規(guī)、政策等規(guī)定，允許預售轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓;不允許預售轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓，例如《深圳經(jīng)濟特區(qū)商品住宅外銷管理辦法》第12條規(guī)定：“預售的外銷商品住宅，在未領取房地產(chǎn)證前不得轉(zhuǎn)讓，否則轉(zhuǎn)讓無效?！?/p>

2、轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預售合同不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國家加強宏觀管理，加強國家稅收。因為預售合同轉(zhuǎn)讓主體與預售主體不同，轉(zhuǎn)讓人具有雙重身份，它是前一預售合同的預購方，同時又是后一轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售方，而不是未竣工商品房預售方，故轉(zhuǎn)讓人不具備預售方的主體資格，也不必具有商品房預售許可證，但轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預售合同和轉(zhuǎn)讓合同才具有預售轉(zhuǎn)讓的主體資格。預售合同轉(zhuǎn)讓后，新預購人取代原預購人成為新的權利主體，也是預售商品房竣工后的產(chǎn)權人。

3、預售合同轉(zhuǎn)讓的標的物必須是尚未竣工的、正在建設中的預售商品房，如果轉(zhuǎn)讓的標的物已經(jīng)竣工驗收，預購方已經(jīng)實際取得預售商品房產(chǎn)權后，將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人，不是預售合同轉(zhuǎn)讓，應按商品房買賣關系處理，同時預售合同轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實意思表示，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。由于房地產(chǎn)市場價格不穩(wěn)定，轉(zhuǎn)讓人將預售合同提前轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)移跌價風險;新預購人自愿承擔跌價風險，冒著風險提前買受，然后再次轉(zhuǎn)讓，這種轉(zhuǎn)移風險和買受風險必須是平等自愿的。當然，與之相對應也有獲得利益的機會。

4、預售合同必須合法有效，才允許預售合同轉(zhuǎn)讓，否則預售合同轉(zhuǎn)讓無效。最高人民法院民(1996)2號文件第28條規(guī)定：“商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應當認定無效?！睆念A售合同內(nèi)容看，分以下幾種情況：

第一，如果預售合同對轉(zhuǎn)讓有約定，當雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時，可以轉(zhuǎn)讓。例如分期付款中，預售合同約定必須付清前二次應付款項或者付清應付款項達到2/3后方可轉(zhuǎn)讓。

第二，預售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件，預售合同履行中，預購方提出轉(zhuǎn)讓，必須征得預售人同意，否則轉(zhuǎn)讓無效。這樣規(guī)定既可預防預購人倒賣合同，牟取非法利益。又可以保證預售合同轉(zhuǎn)讓及預售合同的順利履行。

第三，預購方已經(jīng)全部履行預售合同規(guī)定的全部義務，對預售商品房的再行轉(zhuǎn)讓，不必征得預售人的同意，但事后應及時通知預售人知道，使其正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新預購人，轉(zhuǎn)讓人和新預購人持原經(jīng)過登記備案的預售合同和新簽訂的預售轉(zhuǎn)讓合同通知預售人，并了解原預購人履行合同情況

5、預售合同轉(zhuǎn)讓必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不必重新簽訂新預售合同。因為轉(zhuǎn)讓人與新預購人簽訂預售合同將原預售合同的預購人(轉(zhuǎn)讓人)更名為新的預購人，新預購人通過預售轉(zhuǎn)讓合同取得原預售合同預購人的地位。這種預售轉(zhuǎn)讓合同應依法繳納有關稅費。轉(zhuǎn)讓人無論是債權轉(zhuǎn)讓，還是權利義務轉(zhuǎn)讓，都只是合同主體的變更，而合同內(nèi)容即權利義務并沒有改變。如果轉(zhuǎn)讓人是債權轉(zhuǎn)讓，預售人拒絕重新簽訂預售合同，將阻止轉(zhuǎn)讓人對債權的處分權，故新預購人沒有必要與預售人重新簽訂預售合同，預售轉(zhuǎn)讓合同依法成立后，具有不可逆轉(zhuǎn)性，即新的法律關系形成，原預購人和新預購人均不得反悔，但新預購人符合轉(zhuǎn)讓條件時仍可以再行轉(zhuǎn)讓。

二、預售合同經(jīng)營者的義務

根據(jù)《消費者權益保護法》規(guī)定，預售合同經(jīng)營者應承擔以下主要義務。

（1）按照約定提供商品。經(jīng)營者應按預售合同規(guī)定的價格、品種、質(zhì)量、規(guī)格、期限、履行方式、履行地點等要求履行合同，提供約定的預售商品。

（2）到期不能提供商品或提供商品不符合約定的，應由經(jīng)營者重新按約定履行或退還貨款。以預售方式提供的商品，出售方的瑕疵擔保責任并不免除，如商品質(zhì)量存在問題，仍然承擔包修、包換、包退的責任。

（3）經(jīng)營者不能履行時應支付預付款利息及消費者必須支付的合理費用。經(jīng)營者不能履行時，應按法定利息率支付消費者利息，并且，消費者對因其不能履行而必須作出的費用支付，亦可請求賠償。當然，經(jīng)營者支付的利息只能按法定的利息率進行，但法定利息應以存款利息率還是貸款利息率計算，似乎有待斟酌。若以存款利息計算，對經(jīng)營者甚為有利，有些經(jīng)營者可以利用預售獲得比銀行貸款利息率低得多的貸款，而若以貸款利息計算，似乎亦缺乏理論和法律依據(jù)。因此，有人主張應拋棄預售合同中的預付款概念，將預售合同中的預付金額視為定金，在經(jīng)營者不履行預售合同時，由經(jīng)營者雙倍返還。這樣處理，加重了經(jīng)營者的責任，更有利于對消費者的保護。