一、預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件

我國(guó)《合同法》第45條的規(guī)定應(yīng)視為允許預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓，具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定，說(shuō)明預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件如下：

1、依照法律、法規(guī)、政策等規(guī)定，允許預(yù)售轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓;不允許預(yù)售轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓，例如《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品住宅外銷管理辦法》第12條規(guī)定：“預(yù)售的外銷商品住宅，在未領(lǐng)取房地產(chǎn)證前不得轉(zhuǎn)讓，否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效?！?/p>

2、轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過(guò)登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預(yù)售合同不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國(guó)家加強(qiáng)宏觀管理，加強(qiáng)國(guó)家稅收。因?yàn)轭A(yù)售合同轉(zhuǎn)讓主體與預(yù)售主體不同，轉(zhuǎn)讓人具有雙重身份，它是前一預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)方，同時(shí)又是后一轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售方，而不是未竣工商品房預(yù)售方，故轉(zhuǎn)讓人不具備預(yù)售方的主體資格，也不必具有商品房預(yù)售許可證，但轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過(guò)登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才具有預(yù)售轉(zhuǎn)讓的主體資格。預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓后，新預(yù)購(gòu)人取代原預(yù)購(gòu)人成為新的權(quán)利主體，也是預(yù)售商品房竣工后的產(chǎn)權(quán)人。

3、預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房，如果轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)竣工驗(yàn)收，預(yù)購(gòu)方已經(jīng)實(shí)際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)后，將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人，不是預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按商品房買(mǎi)賣關(guān)系處理，同時(shí)預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實(shí)意思表示，否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不穩(wěn)定，轉(zhuǎn)讓人將預(yù)售合同提前轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)移跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn);新預(yù)購(gòu)人自愿承擔(dān)跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，冒著風(fēng)險(xiǎn)提前買(mǎi)受，然后再次轉(zhuǎn)讓，這種轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和買(mǎi)受風(fēng)險(xiǎn)必須是平等自愿的。當(dāng)然，與之相對(duì)應(yīng)也有獲得利益的機(jī)會(huì)。

4、預(yù)售合同必須合法有效，才允許預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓，否則預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓無(wú)效。最高人民法院民(1996)2號(hào)文件第28條規(guī)定：“商品房的預(yù)售合同無(wú)效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。”從預(yù)售合同內(nèi)容看，分以下幾種情況：

第一，如果預(yù)售合同對(duì)轉(zhuǎn)讓有約定，當(dāng)雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時(shí)，可以轉(zhuǎn)讓。例如分期付款中，預(yù)售合同約定必須付清前二次應(yīng)付款項(xiàng)或者付清應(yīng)付款項(xiàng)達(dá)到2/3后方可轉(zhuǎn)讓。

第二，預(yù)售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件，預(yù)售合同履行中，預(yù)購(gòu)方提出轉(zhuǎn)讓，必須征得預(yù)售人同意，否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效。這樣規(guī)定既可預(yù)防預(yù)購(gòu)人倒賣合同，牟取非法利益。又可以保證預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓及預(yù)售合同的順利履行。

第三，預(yù)購(gòu)方已經(jīng)全部履行預(yù)售合同規(guī)定的全部義務(wù)，對(duì)預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓，不必征得預(yù)售人的同意，但事后應(yīng)及時(shí)通知預(yù)售人知道，使其正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購(gòu)人，轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購(gòu)人持原經(jīng)過(guò)登記備案的預(yù)售合同和新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同通知預(yù)售人，并了解原預(yù)購(gòu)人履行合同情況

5、預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不必重新簽訂新預(yù)售合同。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓人與新預(yù)購(gòu)人簽訂預(yù)售合同將原預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)人(轉(zhuǎn)讓人)更名為新的預(yù)購(gòu)人，新預(yù)購(gòu)人通過(guò)預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同取得原預(yù)售合同預(yù)購(gòu)人的地位。這種預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)依法繳納有關(guān)稅費(fèi)。轉(zhuǎn)讓人無(wú)論是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，還是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓，都只是合同主體的變更，而合同內(nèi)容即權(quán)利義務(wù)并沒(méi)有改變。如果轉(zhuǎn)讓人是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，預(yù)售人拒絕重新簽訂預(yù)售合同，將阻止轉(zhuǎn)讓人對(duì)債權(quán)的處分權(quán)，故新預(yù)購(gòu)人沒(méi)有必要與預(yù)售人重新簽訂預(yù)售合同，預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同依法成立后，具有不可逆轉(zhuǎn)性，即新的法律關(guān)系形成，原預(yù)購(gòu)人和新預(yù)購(gòu)人均不得反悔，但新預(yù)購(gòu)人符合轉(zhuǎn)讓條件時(shí)仍可以再行轉(zhuǎn)讓。

二、預(yù)售合同經(jīng)營(yíng)者的義務(wù)

根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定，預(yù)售合同經(jīng)營(yíng)者應(yīng)承擔(dān)以下主要義務(wù)。

（1）按照約定提供商品。經(jīng)營(yíng)者應(yīng)按預(yù)售合同規(guī)定的價(jià)格、品種、質(zhì)量、規(guī)格、期限、履行方式、履行地點(diǎn)等要求履行合同，提供約定的預(yù)售商品。

（2）到期不能提供商品或提供商品不符合約定的，應(yīng)由經(jīng)營(yíng)者重新按約定履行或退還貨款。以預(yù)售方式提供的商品，出售方的瑕疵擔(dān)保責(zé)任并不免除，如商品質(zhì)量存在問(wèn)題，仍然承擔(dān)包修、包換、包退的責(zé)任。

（3）經(jīng)營(yíng)者不能履行時(shí)應(yīng)支付預(yù)付款利息及消費(fèi)者必須支付的合理費(fèi)用。經(jīng)營(yíng)者不能履行時(shí)，應(yīng)按法定利息率支付消費(fèi)者利息，并且，消費(fèi)者對(duì)因其不能履行而必須作出的費(fèi)用支付，亦可請(qǐng)求賠償。當(dāng)然，經(jīng)營(yíng)者支付的利息只能按法定的利息率進(jìn)行，但法定利息應(yīng)以存款利息率還是貸款利息率計(jì)算，似乎有待斟酌。若以存款利息計(jì)算，對(duì)經(jīng)營(yíng)者甚為有利，有些經(jīng)營(yíng)者可以利用預(yù)售獲得比銀行貸款利息率低得多的貸款，而若以貸款利息計(jì)算，似乎亦缺乏理論和法律依據(jù)。因此，有人主張應(yīng)拋棄預(yù)售合同中的預(yù)付款概念，將預(yù)售合同中的預(yù)付金額視為定金，在經(jīng)營(yíng)者不履行預(yù)售合同時(shí)，由經(jīng)營(yíng)者雙倍返還。這樣處理，加重了經(jīng)營(yíng)者的責(zé)任，更有利于對(duì)消費(fèi)者的保護(hù)。