一、簽訂涉外出租合同注意什么

把房子出租給外籍人士，簽訂涉外出租合同時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

1、合同條款的要求

合同條款要具體，闡述要清晰，避免歧義。

2、 租金支付方式的約定

對(duì)于租金的支付的方式，盡量要求房客在境內(nèi)付款;如果選擇境外付款，銀行在轉(zhuǎn)賬時(shí)，無(wú)論金額大小都將扣除一定金額的手續(xù)費(fèi)，這筆費(fèi)用由誰(shuí)負(fù)擔(dān)一定要在合同中事先約定。

3、 租賃保證金的約定

作為出租人，在將名下房屋出租過(guò)程中，面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)為房屋及其原有設(shè)備的損壞以及承租人不支付或不完全支付租金和其他相應(yīng)費(fèi)用。收取租賃保證金的作用即在于防范上述風(fēng)險(xiǎn)，保證出租人的利益。租賃保證金的收取及作用應(yīng)于合同中明確約定，比如承租人有支付租賃保證金的義務(wù)，以及出租人有在承租人拖延支付任何應(yīng)付費(fèi)用達(dá)一定期限后，從上述租賃保證金中予以相應(yīng)抵扣的權(quán)利。同時(shí)在合同中還應(yīng)規(guī)定，承租人在出租人進(jìn)行抵扣后，在規(guī)定期限內(nèi)將租賃保證金補(bǔ)充完整，否則應(yīng)就抵扣金額繳納一定數(shù)量的滯納金。

（1）其他雙方認(rèn)可的租賃保障措施

比如停止水、電、煤等供應(yīng)的保障措施在實(shí)際情況允許的條件下，應(yīng)于合同中明確約定。

在發(fā)生承租人拖欠任何應(yīng)付費(fèi)用達(dá)一定期限后，出租人享有的停止承租房屋水、電、煤供應(yīng)的權(quán)利。此外，為防止承租人使用國(guó)際長(zhǎng)途電話而拒付高額電話費(fèi)的情況發(fā)生，建議承租房屋僅開(kāi)通國(guó)內(nèi)電話，如承租人需使用國(guó)際電話的，除租賃保證金外，應(yīng)就電話費(fèi)另行支付保證金。

（2）物業(yè)狀態(tài)的約定

合同中應(yīng)明確說(shuō)明出租人將房屋交付承租人時(shí)的房屋的狀況以及房屋內(nèi)設(shè)備的詳細(xì)情

況，以此作為承租人向出租人交還房屋時(shí)核對(duì)財(cái)物的依據(jù)。

（3）針對(duì)承租人惡意“失蹤”行為的防范措施的約定

防范承租人惡意“失蹤”的方法應(yīng)于合同中約定。當(dāng)發(fā)生承租人在租賃期當(dāng)中無(wú)故連續(xù)

停止對(duì)租賃房屋的使用達(dá)一定期限，且承租人惡意使出租人無(wú)法與其取得聯(lián)系時(shí)，出租人有權(quán)在第三方(如

物業(yè)管理公司、公證機(jī)關(guān))在場(chǎng)的情況下，將承租人留存于房屋中的物品、設(shè)備進(jìn)行清點(diǎn)，并制作清單后，搬離承租房屋，由此發(fā)生的所有費(fèi)用，包括公證費(fèi)、保管費(fèi)等均由承租人承擔(dān)。

4、有關(guān)承租人提前退租或擅自解除合同條款的約定

在租賃合同中還應(yīng)約定當(dāng)發(fā)生類似于承租人在租賃期限內(nèi)，根據(jù)合同約定中途退租(解除租賃合同)，或擅自解除合同，或根據(jù)租賃合同約定轉(zhuǎn)租等重大事項(xiàng)時(shí)，承租人對(duì)出租人有提前書(shū)面告知義務(wù)。如果租賃關(guān)系是通過(guò)中介公司建立的，承租人僅將上述決定告知中介公司的，不視為出租人也已經(jīng)同時(shí)知道該項(xiàng)決定。

二、涉外合同如何確定訴訟管轄

（1）我國(guó)民事訴訟法中有關(guān)涉外合同訴訟管轄的其他規(guī)定

因合同糾紛對(duì)在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域內(nèi)沒(méi)有住所的被告提起的訴訟，如果合同在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域內(nèi)簽訂或者履行，或者訴訟標(biāo)的物在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域內(nèi)，或者被告在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域內(nèi)有可供扣押的財(cái)產(chǎn)，或者被告在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域內(nèi)設(shè)有代表機(jī)構(gòu)，可以由合同簽訂地、合同履行地、訴訟標(biāo)的物所在地、可供扣押財(cái)產(chǎn)所在地、或者代表機(jī)構(gòu)住所地人民法院管轄。

（2）確定涉外民事訴訟管轄權(quán)的原則

世界各國(guó)確定涉外民事訴訟管轄權(quán)，主要是考慮具體案件同本國(guó)必須具有某種聯(lián)系因素或連結(jié)因素。由于各國(guó)強(qiáng)調(diào)的聯(lián)系因素不同，從而形成了不同的確定涉外民事訴訟管轄權(quán)的原則。

歸納起來(lái)，主要有以下幾種：

①屬地管轄權(quán)原則，是指以當(dāng)事人的住所地、居所地或事物的存在地等作為行使管轄權(quán)聯(lián)系因素而形成的原則。具體說(shuō)，在涉外民事訴訟中，訴訟當(dāng)事人的住所、或其財(cái)產(chǎn)、或訴訟標(biāo)的物、或產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)的法律關(guān)系或法律事實(shí)，如其中有一個(gè)因素存在于一國(guó)境內(nèi)或發(fā)生于一國(guó)境內(nèi)，該國(guó)就取得對(duì)該案的司法管轄權(quán)。在這個(gè)原則中，通常是以被告的住所地為行使管轄權(quán)的根據(jù)，這就是“以原就被”的原則。

②屬人管轄權(quán)原則，是指以當(dāng)事人的國(guó)籍作為行使管轄權(quán)聯(lián)系因素而形成的原則。目前，大部分實(shí)行屬地管轄權(quán)原則的國(guó)家為了維護(hù)本國(guó)公民的利益，也開(kāi)始以屬人原則作為補(bǔ)充：凡當(dāng)事人的一方或雙方為本國(guó)人，其中一方居住在本國(guó)國(guó)內(nèi)，本國(guó)法院可以藉此主張管轄權(quán);在實(shí)行屬人管轄權(quán)原則的國(guó)家，對(duì)于訴訟標(biāo)的物在本國(guó)境內(nèi)的案件，也開(kāi)始行使管轄權(quán)。

③實(shí)際控制管轄權(quán)原則，主要是指英、美等國(guó)以“實(shí)際控制”或稱“有效控制”作為行使管轄權(quán)的根據(jù)。

我國(guó)民事訴訟法規(guī)定的涉外民事訴訟管轄權(quán)，從立法精神看，基本上采取屬地管轄權(quán)原則，并以屬人管轄權(quán)和實(shí)際控制原則作為補(bǔ)充。例如，民事訴訟法第二百四十三條的規(guī)定就體現(xiàn)了屬地管轄權(quán)的原則。我國(guó)民事訴訟法也借鑒了“實(shí)際控制”原則中的合理因素，如爭(zhēng)議的訴訟標(biāo)的物或者被告可供扣押的財(cái)產(chǎn)在我國(guó)領(lǐng)域內(nèi)，我國(guó)人民法院可以行使管轄權(quán)，它既考慮對(duì)物行使管轄權(quán)的地域連結(jié)因素，又考慮了對(duì)該物實(shí)際控制的因素。

（3）應(yīng)訴管轄

應(yīng)訴管轄是指受訴法院對(duì)案件不一定有管轄權(quán)，但基于被告的應(yīng)訴而確定了其對(duì)案件的管轄。這種管轄的確定原則與國(guó)內(nèi)合同訴訟的管轄確定原則有很大不同。國(guó)內(nèi)合同訴訟的管轄一般是由法律明確規(guī)定的，當(dāng)事人可以選擇確定管轄。但在涉外訴訟中的應(yīng)訴管轄與選擇管轄不同，在國(guó)內(nèi)訴訟中是不能實(shí)行的。應(yīng)訴管轄的管轄法院不是雙方當(dāng)事人在訴訟之前確定的，法院的管轄權(quán)也不是基于雙方當(dāng)事人的一致意思表示而取得的，而是一方當(dāng)事人起訴后，對(duì)方當(dāng)事人以應(yīng)訴的方式自愿接受受訴法院管轄的制度。雖然應(yīng)訴管轄不是當(dāng)事人事先協(xié)議確定，也不是法律明文規(guī)定的，但是它同樣是以當(dāng)事人的意志為前提的，這種確定管轄的原則也是國(guó)際上公認(rèn)的，我國(guó)民事訴訟法亦對(duì)此予以確認(rèn)。

（4）專屬管轄

涉外民事訴訟中的專屬管轄，是指特定的涉外民事案件的管轄權(quán)專屬于中華人民共和國(guó)特定的法院。

根據(jù)我國(guó)民事訴訟法第二百四十六條的規(guī)定，涉外民事訴訟中，屬我國(guó)人民法院專屬管轄的案件有三種：

①在我國(guó)履行中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)合同中發(fā)生糾紛提起的訴訟。

②在我國(guó)履行中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)合同中發(fā)生糾紛提起的訴訟。

③在我國(guó)履行中外合作勘探開(kāi)發(fā)自然資源合同發(fā)生糾紛提起的訴訟。

（5）協(xié)議管轄

這是國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中普遍適用的一種管轄確定原則，它對(duì)充分尊重當(dāng)事人意愿具有較大的靈活性。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，涉外合同的當(dāng)事人可以用書(shū)面協(xié)議選擇與爭(zhēng)議有實(shí)際聯(lián)系的地點(diǎn)的法院管轄，例如涉外合同的當(dāng)事人可以選擇中華人民共和國(guó)境內(nèi)與合同有聯(lián)系的地方的人民法院管轄，但這種選擇不能違反我國(guó)民事訴訟法關(guān)于級(jí)別管轄和專屬管轄的規(guī)定。當(dāng)事人選擇管轄人民法院的，應(yīng)訂立書(shū)面協(xié)議，選擇是在管轄法院與合同有聯(lián)系這一基礎(chǔ)上選擇，而不是無(wú)條件地隨便選擇。