一、租賃合同的特征

我國《合同法》第212條規(guī)定，租賃合同是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。交付租賃物的一方為出租人，接受租賃物的一方為承租人，被交付使用的財產(chǎn)即為租賃物，租金就是承租人向出租人交納的使用租賃物的代價。租賃合同具有下列法律特征：

1、租賃合同是轉(zhuǎn)移租賃物使用收益權(quán)的合同。

2、租賃合同是雙務(wù)合同、有償合同。

3、租賃合同是諾成合同和不要式合同。

4、租賃合同是一種具有確定期限的合同。租賃合同具有臨時性的特征，不能永久使用。

二、租賃合同的期限如何確定

租賃合同的租賃期限是租賃合同的主要內(nèi)容之一，是出租人與承租人自主約定，出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的時間限制，同時也是當事人承擔違約責任的前提條件，它關(guān)系到承租人使用租賃物的時間長短，支付租金、交付租賃物的時間限制等。

《合同法》第214條對租賃期限作了最高限制即不得超過20年，超過20年的部分無效。同時還規(guī)定：“租賃期限屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年”。這樣規(guī)定，就給雙方當事人在20年期限屆滿后有補充、調(diào)整的機會，有利于公平原則的實現(xiàn)。同時說明20年不是絕對最高期限，如果租賃合同 20年到期時，雙方當事人仍然希望保持租賃關(guān)系，可以采取兩種方式，一是并不終止原合同，承租人仍然使用租賃物，出租人也不提出任何異議，這時法律規(guī)定視為原合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，雙方當事人形式了不定期租賃關(guān)系，這種狀況稱之為合同的“法定更新”；二是雙方當事人根據(jù)原合同確定的內(nèi)容再續(xù)簽租賃合同，當事人可再訂租期為20年的合同，此稱“約定更新”。