一、不動產(chǎn)抵押設(shè)立的要件

不動產(chǎn)抵押設(shè)立要件主要包括：

①抵押人必須具備主體資格。即抵押人應(yīng)具備權(quán)利能力和行為能力，同時對抵押物有完整的所有權(quán)和處分權(quán)；

②抵押物必須符合法律規(guī)定。

從各國立法來看，并非所有不動產(chǎn)均可設(shè)定抵押權(quán)，根據(jù)我國《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律規(guī)定，下列不動產(chǎn)是不能作 抵押的。

A、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利的不動產(chǎn)；

B、列入文物保護的建筑物和具有紀(jì)念意義的建筑物；

C、已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；

D、被司法機關(guān)或行政機關(guān)依法查封的不動產(chǎn)；

E、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清或有爭議的財產(chǎn)；

F、來自全體共有人書面同意的不動產(chǎn)；

G、未取得合法權(quán)證的違法建筑物。

③價值評估應(yīng)該公允。抵押物的價值應(yīng)該經(jīng)過具有評估資格的評估機構(gòu)進行評估，做出合理公允的評估報告，然后根據(jù)評估的價值確定抵押率和擔(dān)保價值；

④辦理抵押登記。依照我國法律，不動產(chǎn)的抵押必須辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。

二、不動產(chǎn)抵押的程序是怎樣的

不動產(chǎn)抵押的程序較為復(fù)雜，通常的情況是抵押人一方面是借款人，同時又是抵押擔(dān)保人。即借款人向金融機構(gòu)借款，為了表示能夠按期履行債務(wù)，借款人將自己合法擁有的不動產(chǎn)作為擔(dān)保抵押給金融機構(gòu)。也有情況是借款人向金融機構(gòu)借款，請第三人為其作擔(dān)保并將第三人合法擁有的不動產(chǎn)抵押給金融機構(gòu)。在整個抵押擔(dān)保貸款中的主要法律要件是，首先借款人與金融機構(gòu)建立借貸關(guān)系，簽訂借款合同(也稱主合同);其次是抵押擔(dān)保人將其不動產(chǎn)抵押給金融機構(gòu)，簽定不動產(chǎn)抵押擔(dān)保合同(附屬合同)，建立抵押關(guān)系。

抵押雙方持主合同(借貸合同)和抵押合同一同到不動產(chǎn)所在地的房屋土地管理部門，申請辦理不動產(chǎn)抵押登記，完成抵押活動的全部法律手續(xù)。在抵押活動過程中，首先要審查借款人身份，資信及商業(yè)證明，其次審查抵押擔(dān)保人所提供的抵押物的法律狀況，檢查抵押物是否屬于不能抵押的范疇之列，確定抵押物的合法性。如果抵押物確屬抵押人合法擁有，并且不存在任何法律上的瑕疵，應(yīng)當(dāng)請由房屋土地管理部門認可的土地評估機構(gòu)予以評估，并作出評估報告。

接著根據(jù)評估報告所確定的價值，確定抵押率。在決定要貸款和簽訂抵押合同之前，金融機構(gòu)一般要到抵押物所在地的房屋土地部門進行咨詢調(diào)查，以免在簽完了貸款合同和抵押擔(dān)保合同之后辦不下來抵押登記。