一．房屋租賃合同登記備案的效力

房屋租賃合同辦理登記備案后，具有下列對抗第三人效力：

①在租賃期間出租人出售該房屋的，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)；

②租賃期屆滿出租人需將該房屋再出租的，承租人在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)；

③房屋租賃期間，出租人將該房屋出售給第三人，第三人應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同；

④房屋租賃期間，出租人將已出租的房屋設(shè)定抵押，該抵押物被依法處分給第三人的，第三人應(yīng)繼續(xù)履 行原租賃合同。

二．房屋租賃合同有效性審查

出租人和承租人簽訂租賃合同后，要從4個方面審查租賃合同有無法律效力。

1 、合同主體 即出租人與承租人是否具備民事行為能力，出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。

2 、房屋本身 根據(jù)相關(guān)規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：未依法取得房屋所有權(quán)證的；司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；共有房屋未取得共有人同意的；權(quán)屬有爭議的；屬于違法建筑的；不符合安全標準的；已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

3、合同內(nèi)容 某些房屋租賃合同約定的違約金過高，或者出租人明知承租人用租來的房屋進行違法犯罪活動的，這樣的租賃合同均是無效的，不受法律保護，租金依法沒收。 四、登記備案 我國法律規(guī)定，租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。