一．承租人如何行使索賠權

1.出賣人交付的標的物質(zhì)量不符合約定時，承租人可以要求：

（l）減少價金。如果出賣人交付的標的物雖不符合合同約定，但不影響使用，而承租人也愿意繼續(xù)使用的，可以按質(zhì)論價，要求出賣人減少價金。

（2）修理，調(diào)換。當出賣人交付的標的物不能利用時，根據(jù)標的物的具體情況，承租人可以請求出賣人負責修理或者另行交付無瑕疵的標的物，并承擔修理、調(diào)換而支付的實際費用。

（3）支付違約金。在出賣人交付的標的物不符合質(zhì)量要求時，承租人可以請求出賣人支付約定的或者法定違約金。在違約金不足以抵償損失時，承租人還可以要求出賣人支付損害賠償金。

（4）解除合同并賠償損失。當出賣人交付的標的物由于質(zhì)量問題無法使用時，承租人不僅可以要求解除合同，而且可以要求賠償損失。

2.出賣人未交付或者遲延交付標的物的，承租人可以請求出賣人繼續(xù)履行交付義務，并請求支付違約金，或者解除合同并要求損害賠償。

二．承租人優(yōu)先購買權與抵押權問題

1、已登記的抵押權可以對抗該租賃關系。以已登記的抵押房產(chǎn)出租的，不適用“買賣不破租賃”之規(guī)則，即“該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。”因為，在實現(xiàn)抵押權時，買受人可能因標的物上負擔租賃權而不愿高價購買，致使其賣得價款不足以清償擔保債權的，抵押權人甚至有權要求解除租賃關系。所以，除非抵押權人同意租賃權的存在，否則租賃權將不能存在，因此自然無法產(chǎn)生優(yōu)先購買權，也就不存在抵押權與優(yōu)先購買權之間的沖突了。

2、未登記的抵押權則不得對抗承租人的優(yōu)先購買權。因為我國對不動產(chǎn)及不動產(chǎn)物權抵押采取登記成立主義，未經(jīng)登記，不生效力。抵押權的生效必須以登記為必要條件，而不能認為抵押合同生效后就必然發(fā)生抵押權的生效。所以，抵押物未經(jīng)登記的，此時抵押權并不存在，只有承租人的優(yōu)先購買權存在，這種情況下不存在競合問題。