一．承租人提前退租怎么辦

租賃合同都是有約定的期限的，但許多出租人會(huì)遇到承租人要求提前退租這種情況。仔細(xì)分析起來，提前退租可以分為兩大類：

一類是主動(dòng)提前退租，即承租人財(cái)務(wù)狀況良好，只是由于經(jīng)營上的緣故，要求提前退租。

另一類是被動(dòng)提前退租，即承租人財(cái)務(wù)狀況惡化，不得不提前退租。

一般情況下，出租人對提前退租都不知如何處理是好。雖然在合同里也規(guī)定有提前退租的條款，但是在實(shí)際問題出現(xiàn)時(shí)，又不是太容易處理好的。首先出租人應(yīng)該與承租人進(jìn)行談話，弄清提前退租的真實(shí)原因，到底是主動(dòng)提前退租還是被動(dòng)提前退租。如果是主動(dòng)提前退租，證明承租方財(cái)務(wù)方面有保障，對這類退租的處理可以不必要太急，而要求與對方另行達(dá)成一份終止租賃協(xié)議，規(guī)定一個(gè)退租時(shí)間，并要求承租方支付合理的補(bǔ)償。

如果退租方是被動(dòng)提前退租，這就證明承租人在財(cái)務(wù)上出現(xiàn)危機(jī)，對這種情況，出租人應(yīng)該抓緊時(shí)間處理此種情況。因?yàn)榉N種跡象表明，如果不及時(shí)處理好這種情況，出租人的損失就會(huì)擴(kuò)大，而且還會(huì)出現(xiàn)法律訴訟。出租人應(yīng)及時(shí)與出租方按照原合同關(guān)于提前退租條款辦理退租手續(xù)。這類提前退租辦理得越快對出租人越安全。

二．擅自改善租賃物有什么后果

所謂租賃物的改善，是指在租賃期間，承租人對租賃物進(jìn)行改善或者增加其他設(shè)施的行為。在租賃關(guān)系當(dāng)中，承租人對租賃物依據(jù)合同的約定得行使占有、使用、收益的權(quán)利。但是，承租人始終有別于租賃物的出租人，通常為租賃物的所有權(quán)人，承租人通常無權(quán)對租賃物進(jìn)行處分，包括事實(shí)上的處分和法律上的處分通常都不得進(jìn)行，否則構(gòu)成侵權(quán)行為。但是，承租人在取得租賃物的占有之后，為了最大限度地發(fā)揮租賃物的使用價(jià)值，有時(shí)需要對租賃物進(jìn)行一定的改善。法律基于現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活的考慮，允許承租人在經(jīng)過出租人同意的情況下，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)其他設(shè)施。

根據(jù)《合同法》的規(guī)定，承租人在改善租賃物之前，應(yīng)當(dāng)取得出租人的同意，否則承租人即負(fù)有在租賃期間屆滿向出租人返還租賃物時(shí)對租賃物的恢復(fù)原狀的責(zé)任或者賠償承租人因此而受到的損害的責(zé)任。承租人對租賃物的改善行為如果事先取得了出租人的同意，那么在租賃物返還時(shí)，出租人應(yīng)當(dāng)向承租人返還租賃物因改善而增加的利益，返還的利益以所增加的利益的現(xiàn)存部分為限。出租人拒絕返還的，承租人可以向出租人主張不當(dāng)?shù)美颠€。