一、租賃合同的期限

《合同法》第二百一十四條規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

租賃合同具有臨時(shí)性，是因租賃合同讓渡的是租賃物的使用價(jià)值之故，物的使用價(jià)值往往具有一定的期限性，如果當(dāng)事人約定的租賃期過長(zhǎng)，即與臨時(shí)讓渡物的使用價(jià)值的租賃合同的目的不符，容易導(dǎo)致物的返還糾紛。就租賃合同的期限而言，當(dāng)事人只能在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行約定，當(dāng)事人約定的租賃期限如果超過法律規(guī)定的最長(zhǎng)期限，超過的部分無效，并非整個(gè)租賃合同無效。

二、租賃合同的訴訟時(shí)效

訴訟時(shí)效是指權(quán)利人在法定期間內(nèi)不行使權(quán)力即喪失請(qǐng)求司法機(jī)關(guān)強(qiáng)制力保護(hù)其權(quán)利的法律制度。訴訟時(shí)效屆滿的效力對(duì)于權(quán)利人來講，其在法律上的勝訴權(quán)消滅。但是其民事上的實(shí)際權(quán)利是存在的，即其權(quán)利并沒有因?yàn)榉梢?guī)定的實(shí)效制度而消滅，只是轉(zhuǎn)化為沒有法律保護(hù)的自然權(quán)利。對(duì)于債務(wù)人來講，訴訟時(shí)效超過后，債務(wù)人只是責(zé)任可以免除，但債務(wù)并沒有消滅。

設(shè)立訴訟時(shí)效制度的目的在于促使權(quán)利人及時(shí)行使自己的權(quán)利，以確定財(cái)產(chǎn)關(guān)系，加速社會(huì)經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)，穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，便利人民法院及時(shí)正確審結(jié)民事案件。

《民法通則》單設(shè)一章規(guī)定了訴訟時(shí)效?！逗贤ā穼?duì)訴訟時(shí)效沒有專章規(guī)定，只是對(duì)兩類合同規(guī)定了的4年的訴訟時(shí)效。關(guān)于租賃合同的訴訟時(shí)效規(guī)定在《民法總則》中和最高人民法院的司法解釋中。

在租賃合同中，因?yàn)樗婕暗臋?quán)利內(nèi)容不同。如，有違約所引起的租賃合同的解除，有違約所導(dǎo)致的損害賠償請(qǐng)求權(quán)的行使，有租賃合同到期后出租人對(duì)于租賃物的返還請(qǐng)求權(quán)，有因承租人拒付租金所引起的追索租金的請(qǐng)求權(quán)等。雖然所依據(jù)的基礎(chǔ)法律關(guān)系都是租賃合同關(guān)系。但是，因?yàn)樗鲝埖恼?qǐng)求權(quán)不同，適用的訴訟期間也不同。

那么，關(guān)于租賃合同的訴訟實(shí)效問題，具體如下：履行過程中因?yàn)檠痈痘蚓芨蹲饨鹨鸬募m紛應(yīng)當(dāng)適用1年的訴訟時(shí)效外，其他基于租賃合同所引起的糾紛均適用 2年的訴訟時(shí)效。即分別適用《民法通則》第135條規(guī)定的向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為2年和第136條規(guī)定的延付或者拒付租金的訴訟時(shí)效期間為1年。