一、租賃合同的租賃期限

1、租賃期限不得超過(guò)二十年；

2、租賃期限超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效；

3、租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年；

4、租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式；

5、當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃；

6、租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

二、租賃合同的效力

租賃合同的效力規(guī)定于《合同法》，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，其特別效力主要體現(xiàn)在以下三項(xiàng)：

1、買(mǎi)賣(mài)不破租賃

買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則也叫做租賃權(quán)的物權(quán)效力，《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！边@一條就是“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則，它突破了合同相對(duì)性原則，使租賃權(quán)具有了物權(quán)效力，即對(duì)抗第三人的效力。這種現(xiàn)象可以叫做“債權(quán)物權(quán)化”。

2、房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)勢(shì)指在出租人出賣(mài)出租的房屋時(shí)，承租人享有的在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)該房屋的權(quán)利?！逗贤ā返?30條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！倍鶕?jù)相關(guān)的司法解釋及部委規(guī)章，房屋所有人應(yīng)該提前三個(gè)月通知承租人，由承租人決定是否購(gòu)買(mǎi)，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

3、房屋承租人的共同居住人的繼續(xù)租賃權(quán)

《合同法》第234條規(guī)定：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋?！弊赓U權(quán)作為與承租人人身有關(guān)的專屬性債權(quán)，是不能繼承的，但是在租賃合同中，與承租人共同居住的人享有在租賃房屋中居住的權(quán)利，因此為了保障這些特定人的權(quán)利，法律允許與承租人生前共同居住的人按照原租賃合同租賃該房屋，但是應(yīng)當(dāng)辦理續(xù)租手續(xù)，變更承租人。