房屋預售合同免責條款的效力如何？

1、不得違反法律和社會公共利益。

我國《民法通則》第七條規(guī)定：“民事活動應尊重社會公德，不得損害社會公共利益，破壞國家經(jīng)濟計劃，擾亂社會經(jīng)濟秩序。”因此，在預售商品房中，有上述內(nèi)容的免責條款無效。例如雙方在訂立房屋買賣合同時約定，,如減少成本而降低國家規(guī)定的抗地震等級，當發(fā)生地震造成房屋損毀時雙方互不追究，這樣的免責條款就明顯違反了國家關于抗震等級要求的強制性規(guī)定，從而無效。

2 、不得免除預售方的基本義務。

免責條款的免責以預售方履行合同基本義務為前提，否則免責條款無效。例如：商品房銷售商有將質(zhì)量合格的、權屬明確合法的房屋交付給購房者的義務，如果在合同中訂立“銷售方不對房屋質(zhì)量承擔責任”或“與出售房屋有關的所有權糾紛、土地使用權糾紛，本公司不負責解決”等條款，即屬免除基本義務，當然無效。

3 、不得免除故意和重大過失責任。

因故意或重大過失致人損害的行為，表明行為人的過錯程度是重大的，而從過錯程度來控制免責條款的效力，是各國的立法通例。我國合同法亦規(guī)定因故意或重大過失造成對方財產(chǎn)損失的免責條款無效。目前有些商品房預售合同約定：“因售房方的過失行為導致的損害，購房方不得要求賠償”，對這一免責條款，如果預售方的重大過失而致的損害，則此免責規(guī)定無效。

4 不得違反公平原則。

公平原則是民法的一項基本原則，它的要求之一就是民事主體在承擔民事責任上要合理。在我國《民法通則》第58條、59條規(guī)定了民事行為無效、可撤銷的各種情況，如欺詐、脅迫等情形，當事人可以依法請求法院或仲裁機構確認無效或得撤銷。