房屋預(yù)售合同免責(zé)條款的效力如何？

1、不得違反法律和社會(huì)公共利益。

我國(guó)《民法通則》第七條規(guī)定：“民事活動(dòng)應(yīng)尊重社會(huì)公德，不得損害社會(huì)公共利益，破壞國(guó)家經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序?！币虼?，在預(yù)售商品房中，有上述內(nèi)容的免責(zé)條款無(wú)效。例如雙方在訂立房屋買賣合同時(shí)約定，,如減少成本而降低國(guó)家規(guī)定的抗地震等級(jí)，當(dāng)發(fā)生地震造成房屋損毀時(shí)雙方互不追究，這樣的免責(zé)條款就明顯違反了國(guó)家關(guān)于抗震等級(jí)要求的強(qiáng)制性規(guī)定，從而無(wú)效。

2 、不得免除預(yù)售方的基本義務(wù)。

免責(zé)條款的免責(zé)以預(yù)售方履行合同基本義務(wù)為前提，否則免責(zé)條款無(wú)效。例如：商品房銷售商有將質(zhì)量合格的、權(quán)屬明確合法的房屋交付給購(gòu)房者的義務(wù)，如果在合同中訂立“銷售方不對(duì)房屋質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任”或“與出售房屋有關(guān)的所有權(quán)糾紛、土地使用權(quán)糾紛，本公司不負(fù)責(zé)解決”等條款，即屬免除基本義務(wù)，當(dāng)然無(wú)效。

3 、不得免除故意和重大過失責(zé)任。

因故意或重大過失致人損害的行為，表明行為人的過錯(cuò)程度是重大的，而從過錯(cuò)程度來控制免責(zé)條款的效力，是各國(guó)的立法通例。我國(guó)合同法亦規(guī)定因故意或重大過失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的免責(zé)條款無(wú)效。目前有些商品房預(yù)售合同約定：“因售房方的過失行為導(dǎo)致的損害，購(gòu)房方不得要求賠償”，對(duì)這一免責(zé)條款，如果預(yù)售方的重大過失而致的損害，則此免責(zé)規(guī)定無(wú)效。

4 不得違反公平原則。

公平原則是民法的一項(xiàng)基本原則，它的要求之一就是民事主體在承擔(dān)民事責(zé)任上要合理。在我國(guó)《民法通則》第58條、59條規(guī)定了民事行為無(wú)效、可撤銷的各種情況，如欺詐、脅迫等情形，當(dāng)事人可以依法請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)無(wú)效或得撤銷。