一、租賃合同的效力

租賃合同的效力規(guī)定于《合同法》，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，其特別效力主要體現(xiàn)在以下三項(xiàng)：

1、買賣不破租賃

買賣不破租賃的原則也叫做租賃權(quán)的物權(quán)效力，《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！边@一條就是“買賣不破租賃”的原則，它突破了合同相對(duì)性原則，使租賃權(quán)具有了物權(quán)效力，即對(duì)抗第三人的效力。這種現(xiàn)象可以叫做“債權(quán)物權(quán)化”。

2、房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)勢(shì)指在出租人出賣出租的房屋時(shí)，承租人享有的在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買該房屋的權(quán)利?！逗贤ā返?30條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！倍鶕?jù)相關(guān)的司法解釋及部委規(guī)章，房屋所有人應(yīng)該提前三個(gè)月通知承租人，由承租人決定是否購(gòu)買，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

3、房屋承租人的共同居住人的繼續(xù)租賃權(quán)

《合同法》第234條規(guī)定：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋?！弊赓U權(quán)作為與承租人人身有關(guān)的專屬性債權(quán)，是不能繼承的，但是在租賃合同中，與承租人共同居住的人享有在租賃房屋中居住的權(quán)利，因此為了保障這些特定人的權(quán)利，法律允許與承租人生前共同居住的人按照原租賃合同租賃該房屋，但是應(yīng)當(dāng)辦理續(xù)租手續(xù)，變更承租人。

二、簽訂租賃合同的注意事項(xiàng)

1 、租賃合同以承租人取得租賃物的使用收益權(quán)為目的，因而是轉(zhuǎn)移標(biāo)的物用益權(quán)的合同，這是它與買賣合同相互區(qū)別的最主要標(biāo)志。承租人可以對(duì)承租物使用收益，但卻無權(quán)處分。出租人交付租賃物，在其自己不再占有、使用租賃物的同時(shí)，卻并未失去對(duì)租賃物的所有權(quán)或者處分權(quán)。租賃合同是轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)用益權(quán)的合同。

2、 租賃合同的標(biāo)的物為有形的、非消耗的特定物。

承租人取得租賃物的目的，在于對(duì)租賃物進(jìn)行使用以及利用它獲得收益，并且在租賃期限屆滿時(shí)還要返還租賃物，因此，作為租賃合同標(biāo)的物的租賃物只能表現(xiàn)為有形物、非消耗物、特定物。只有這樣，才能與租賃合同的性質(zhì)和目的相符。

3、在租賃合同中，出租人提供租賃物，收取租金，承租人使用租賃物，交付租金。當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)相互對(duì)應(yīng)，取得租賃物的使用收益權(quán)與交付租金之間存在著對(duì)價(jià)關(guān)系。租賃合同是雙務(wù)有償合同。

4、租賃合同自租賃人與承租人達(dá)成協(xié)議時(shí)成立，不以實(shí)際交付標(biāo)的物作為合同成立的要件。

5、租賃合同一般是要式合同。租賃合同的形式主要取決于租賃期限的長(zhǎng)短。租賃期限在6個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限、租賃物維修等條款。