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口頭協(xié)議的效力,超越權(quán)限訂立合同的效力?

此文章幫助了489人  作者:北京合同糾紛律師  來源:法邦網(wǎng)

一.口頭協(xié)議的效力

(1)雙方當(dāng)事人簽訂的口頭合同具有法律約束力。 (2)依據(jù)《合同法》第10條的規(guī)定,當(dāng)事人訂立合同可以采用口頭形式,但法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的,應(yīng)當(dāng)采用書面形式。買賣合同在《合同法》上屬于不要式合同,不采取書面形式對(duì)買賣合同效力沒有影響。依據(jù)《合同法》第44條的規(guī)定,依法成立的合同,自成立之時(shí)起生效。本案中雙方當(dāng)事人之間的買賣合同屬于生效的買賣合同,雙方當(dāng)事人理應(yīng)按照《合同法》的合同必須嚴(yán)格遵守的規(guī)則,履行自己的合同義務(wù)。

二.超越權(quán)限訂立合同的效力

我國民法通則第三十八條規(guī)定,法人的法定代表人是指依照法律或者法人的組織章程的規(guī)定,代表法人行使職權(quán)的負(fù)責(zé)人。可見法人的法定代表人或者其他組織的負(fù)責(zé)人是代表法人或者其他組織行使職權(quán)的。一般說來,法定代表人或者其他組織的負(fù)責(zé)人本身就是法人或者其他組織的組成部分,法定代表人的行為或者其他組織負(fù)責(zé)人的行為就是法人或者其他組織的行為,因此,他們執(zhí)行職務(wù)的行為所產(chǎn)生的一切后果都應(yīng)當(dāng)由法人或者其他組織承擔(dān)。對(duì)于合同的相對(duì)人來說,他只認(rèn)為法定代表人或者其他組織的負(fù)責(zé)人就是代表法人或者其他組織。他一般并不知道也沒有義務(wù)知道法定代表人或者其他組織負(fù)責(zé)人的權(quán)限到底有哪些,法人或者其他組織的內(nèi)部規(guī)定也不應(yīng)對(duì)合同的相對(duì)人構(gòu)成約束力,否則,將不利于保護(hù)交易的安全,也不利于保護(hù)合同相對(duì)人的利益,對(duì)合同相對(duì)人來說也是不公平的

北京合同糾紛律師溫馨提示:

代理人沒有代理權(quán),并不必然導(dǎo)致合同無效,因此實(shí)踐中也不必急于嘆惋。當(dāng)簽訂合同后知道代理人無權(quán)代理時(shí),應(yīng)當(dāng)積極聯(lián)系被代理人,因?yàn)橐晕覈梢?guī)定,這種無權(quán)代理的行為,只有經(jīng)過被代理人的追認(rèn),被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。所以,只要被代理人認(rèn)可該行為,那么合同仍然有效。
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購房者應(yīng)盡量選用當(dāng)?shù)卣块T推薦使用的商品房買賣合同示范文本。警惕不公平條款,特別是補(bǔ)充協(xié)議,一定要保持高度警惕,以補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)對(duì)補(bǔ)充協(xié)議。現(xiàn)場簽約時(shí),必須看清楚預(yù)售證原件上所有信息,對(duì)合同條款必須詳細(xì)查看,逐一細(xì)讀。簽訂完合同及時(shí)向不動(dòng)產(chǎn)登記部門進(jìn)行預(yù)告登記。
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文道全律師北京百環(huán)律師事務(wù)所主任、高級(jí)合伙人,橫山書院公益普法中心主任
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