一．哪些房屋買賣合同無效

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。 由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。

2、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認(rèn)定無效 。

3、侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。 房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無效。

4、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。主要包括轉(zhuǎn)讓(含買賣)下列房地產(chǎn)：①司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;②依法收回土地使用權(quán)的;③權(quán)屬有爭(zhēng)議的;④法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

二．惡意串通合同后果

惡意串通是指合同當(dāng)事人在訂立合同過程中，為牟取不法利益合謀實(shí)施的違法行為。惡意串通的合同具有以下兩個(gè)特征：

當(dāng)事人雙方是出于故意。因惡意串通而成立的合同的當(dāng)事人都是故意的，這種故意的本質(zhì)在于通過損害他人的利益來獲取自己的非法利益。當(dāng)然，因惡意串通而成立的合同不以行為人已經(jīng)或必然獲得了非法利益為必要條件。這里需要注意的是，因惡意串通成立的合同，未必都是當(dāng)事人的故意，例如，當(dāng)事人的代理人與對(duì)方當(dāng)事人或?qū)Ψ疆?dāng)事人的代理人串通危害被代理人的利益而訂立合同，就不應(yīng)認(rèn)為是當(dāng)事人的故意。代理人的故意足以構(gòu)成惡意串通。

惡意串通的合同是為牟取非法利益。當(dāng)事人訂立惡意串通的合同的目的就是為了取得非法利益。這種非法利益可以有不同的表現(xiàn)形式。例如在招投標(biāo)過程中，投標(biāo)人之間串通，壓低標(biāo)價(jià)；在買賣中，雙方抬高貨物的價(jià)格以獲取賄賂等。惡意串通的合同一般都損害了國(guó)家、集體或者第三人的利益，是情節(jié)惡劣的違法行為。由于這種行為是雙方相互勾結(jié)在一起，共同損害第三者的利益，因此，這種合同在被確認(rèn)無效后，在處理上不是一方賠償另一方的損失或者互相賠償損失，而是由有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)依法收繳雙方所得的財(cái)產(chǎn)，收歸國(guó)家所有或者返還集體、第三人。