一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的分類(lèi)
按照不同的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同可以劃分不同的類(lèi)別：
1)按轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容不同，可分為土地使用權(quán)的買(mǎi)賣(mài)和房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)的買(mǎi)賣(mài)。這種分類(lèi)的意義在于法律對(duì)轉(zhuǎn)讓的限制條件不同：以出讓方式取得的土地使用權(quán)，受讓方必須依照土地出讓合同約定的期限和條件對(duì)土地進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)后，方可出讓;除此之外，國(guó)家嚴(yán)禁以任何方式對(duì)土地使用權(quán)倒買(mǎi)倒賣(mài);對(duì)以出讓方式取得的土地上建有房屋的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，只要不在法律規(guī)定的禁止轉(zhuǎn)讓之列，均可自由買(mǎi)賣(mài)。
2)按房地產(chǎn)的性質(zhì)不同，可分為商品房的買(mǎi)賣(mài)、公有房屋和經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)賣(mài)和私房買(mǎi)賣(mài)。這種分類(lèi)的意義在于法律規(guī)定的符合買(mǎi)賣(mài)的條件不同。商品房買(mǎi)賣(mài)專指有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的用于出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》(2001年4月4日)、《城市商品房預(yù)售管理辦法》(2001年8月15日)專門(mén)規(guī)定了商品房買(mǎi)賣(mài)的條件。公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)的主體資格有嚴(yán)格的規(guī)定;《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房上市出售管理暫行辦法》對(duì)已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房出售條件作出了規(guī)定;除此之外，已經(jīng)取得合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)的私有房地產(chǎn)，只要不在法律規(guī)定的禁止轉(zhuǎn)讓之列，均可自由買(mǎi)賣(mài)。
二、如何簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同
(1)出賣(mài)人必須要具有房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)，非房屋所有人和土地使用人不得出賣(mài)他人的房地產(chǎn)。
(2)買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人必須具有完全行為能力。未成年人和被宣告為無(wú)民事行為能力或限制行為能力的公民不能簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，其房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)行為由其法定代理人代為進(jìn)行;單位買(mǎi)房者如需購(gòu)買(mǎi)私房的須得到有關(guān)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)。
(3)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的意思表示必須真實(shí)可信。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人在買(mǎi)賣(mài)合同中表示出來(lái)的意思必須與當(dāng)事人的真實(shí)意思相一致。如果一方以欺詐、脅迫等手段或乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，或者雙方惡意串通簽訂損害國(guó)家、集體或第三人利益的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同都屬于無(wú)效合同。行為人對(duì)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容有重大誤解或合同顯失公平的，一方當(dāng)事人可以要求撤銷(xiāo)或變更合同。
(4)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同不得違反法律或者社會(huì)公共利益，即合同的內(nèi)容必須合法。如果購(gòu)房者通過(guò)劃撥取得的國(guó)有土地使用權(quán)，其房屋轉(zhuǎn)讓必須辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，或者將其中的土地收益按規(guī)定上繳國(guó)家，否則不得買(mǎi)賣(mài)。簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同如果違反了上述四個(gè)條件，那么該合同就是無(wú)效合同(或部分無(wú)效合同)。無(wú)效的合同不受法律的保護(hù)。確認(rèn)合同部分無(wú)效的，假如不影響其余部分的效力，其余部分仍然有效。另外，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的形式必須符合有關(guān)的法律規(guī)定。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)該采用書(shū)面形式并且應(yīng)該按照法律規(guī)定辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記和土地使用權(quán)變更登記并公證。
