一、房屋買賣合同的分類

按照不同的標準，房地產(chǎn)買賣合同可以劃分不同的類別：

1)按轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容不同，可分為土地使用權(quán)的買賣和房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)的買賣。這種分類的意義在于法律對轉(zhuǎn)讓的限制條件不同：以出讓方式取得的土地使用權(quán)，受讓方必須依照土地出讓合同約定的期限和條件對土地進行投資開發(fā)后，方可出讓;除此之外，國家嚴禁以任何方式對土地使用權(quán)倒買倒賣;對以出讓方式取得的土地上建有房屋的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，只要不在法律規(guī)定的禁止轉(zhuǎn)讓之列，均可自由買賣。

2)按房地產(chǎn)的性質(zhì)不同，可分為商品房的買賣、公有房屋和經(jīng)濟適用房的買賣和私房買賣。這種分類的意義在于法律規(guī)定的符合買賣的條件不同。商品房買賣專指有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的用于出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物?！渡唐贩夸N售管理辦法》(2001年4月4日)、《城市商品房預售管理辦法》(2001年8月15日)專門規(guī)定了商品房買賣的條件。公有住房和經(jīng)濟適用房買賣的主體資格有嚴格的規(guī)定;《已購公有住房和經(jīng)濟適用房上市出售管理暫行辦法》對已購公有住房和經(jīng)濟適用房出售條件作出了規(guī)定;除此之外，已經(jīng)取得合法產(chǎn)權(quán)證書的私有房地產(chǎn)，只要不在法律規(guī)定的禁止轉(zhuǎn)讓之列，均可自由買賣。

二、如何簽訂房屋買賣合同

(1)出賣人必須要具有房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)，非房屋所有人和土地使用人不得出賣他人的房地產(chǎn)。

(2)買賣雙方當事人必須具有完全行為能力。未成年人和被宣告為無民事行為能力或限制行為能力的公民不能簽訂房地產(chǎn)買賣合同，其房地產(chǎn)買賣行為由其法定代理人代為進行;單位買房者如需購買私房的須得到有關(guān)機關(guān)的批準。

(3)房地產(chǎn)買賣雙方當事人的意思表示必須真實可信。房地產(chǎn)買賣雙方當事人在買賣合同中表示出來的意思必須與當事人的真實意思相一致。如果一方以欺詐、脅迫等手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下簽訂的房地產(chǎn)買賣合同，或者雙方惡意串通簽訂損害國家、集體或第三人利益的房地產(chǎn)買賣合同都屬于無效合同。行為人對房地產(chǎn)買賣合同內(nèi)容有重大誤解或合同顯失公平的，一方當事人可以要求撤銷或變更合同。

(4)房地產(chǎn)買賣合同不得違反法律或者社會公共利益，即合同的內(nèi)容必須合法。如果購房者通過劃撥取得的國有土地使用權(quán)，其房屋轉(zhuǎn)讓必須辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，或者將其中的土地收益按規(guī)定上繳國家，否則不得買賣。簽訂的房屋買賣合同如果違反了上述四個條件，那么該合同就是無效合同(或部分無效合同)。無效的合同不受法律的保護。確認合同部分無效的，假如不影響其余部分的效力，其余部分仍然有效。另外，房地產(chǎn)買賣合同的形式必須符合有關(guān)的法律規(guī)定。房地產(chǎn)買賣合同應該采用書面形式并且應該按照法律規(guī)定辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記和土地使用權(quán)變更登記并公證。