商品房買受人可以解除合同的情形，商品房買受人能解除合同的情況

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)有關規(guī)定以及其他一引起法律法規(guī)的規(guī)定，商品房買受人在以下情況下可以行使解除權，解除與房地產開發(fā)商之間的買賣合同：

(1)房屋主體質量不合格時，買受人可以請求解除合同?！督忉尅返谑l規(guī)定，“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”在房屋預售和現(xiàn)房銷售的買賣合同在房屋主體結構出現(xiàn)質量不合格時，買受人可以解除合同并且可以要求賠償損失。

(2)拆遷人將補償安置房屋另行出賣給第三人的，被拆遷人可以向拆遷人請求解除安置協(xié)議?！督忉尅返谄邨l規(guī)定，“被拆遷人請求解除拆遷襝安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理”說明對此安置協(xié)議被拆遷人享有解除權。但這種安置協(xié)議必須符合兩個條件：第一是在內容上必須，拆遷人與被拆遷人雙方是按照所有權調換形式訂立拆遷安置協(xié)議;第二是該補償安置的房屋在安置協(xié)議中有明確的位置、用途約定。另外必須是拆遷人將該補嘗安置房屋另行出賣給第三人。

(3)開發(fā)商將商品房出賣后，又將同一房屋進行抵押的，買受人可以請求解除合同;

《解釋》第八條規(guī)定，“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋抵押給第三人”，“導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同”，在這種情況下買受人還可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。但是在這樣的情形下，一個重要的約束條件是，必須是在導致合同目的不能實現(xiàn)時，才能適用。

(4)開放商將同一房屋出售給兩個以上的消費者的，買受人可以請求解除合同。《解釋》第八條規(guī)定，“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，“導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同”，在此時買受人也可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任;約束條件是，必須是在導致合同目的不能實現(xiàn)時，才能適用。

(5)出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，將房屋出售給買受人的，買受人知情后可以解除合同?！督忉尅返诰艞l第二項規(guī)定，“故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實”，“導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。此項內容是指只要出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，將房屋出售給買受人的，買受人知情后就可以解除合同，而且可以要求賠償損失。該條的規(guī)定沒有進一步設定關于合同目的實現(xiàn)的條件限制，容易為消費者濫用。

(6)出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，再將此房屋出賣給買受人的，買受人知情后可以解除合同?！督忉尅返诰艞l第三項規(guī)定，“故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實”，“導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。該項內容也是指只要出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，在將此房屋出賣給買受人的，買受人知情后就可以解除合同。但是對于這一條不能濫用，需要以合同目的是否實現(xiàn)為限制。

(7)因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人可以請求解除合同。《解釋》第十三條第一款規(guī)定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。所以，出賣人交付使用的房屋存在質量問題嚴重影響買受人正常居住適用，買受人可以解除合同并且可以要求賠償損失。

(8)套內面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同也無處理約定，且面積誤差比絕對值超出3%，買受人可以解除合同?！督忉尅返谑臈l規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。套內面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同也無處理約定，且面積誤差比絕對值超出3%，買受人就可以解除合同。

(9)出賣人遲延交房經催告后三個月期滿出賣人仍未房，買受人可以請求解除合同。《解釋》第十五條規(guī)定，根據《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持。

(10)由于出賣人的原因導致買受人無法按期辦理房屋所有權登記，買受人可以請求解除合同?！督忉尅返谑艞l規(guī)定，商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定，預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。根據合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，買受人無法辦理房屋所有權登記時，可以請求解除合同并要求賠償損失。

(11)因出賣人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，買受人可以請求解除合同?！督忉尅返诙龡l規(guī)定，商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。

(12)因不可歸責與買受人的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，買受人可以請求解除合同?！督忉尅返诙龡l規(guī)定，因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

(13)《合同法》第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：a.因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;b.在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;c.當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;d.當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。

以上買受人解除合同的情形共有十六種之多，這些都是買受人享有的法定解除權的情形，只要開發(fā)商的行為有一種符合解除條件，買受人即可行使解除權，這是對房地產開發(fā)商設置的重重約束，保證消費者的利益，規(guī)范開發(fā)商的行為這是立法者和司法解釋者們在深處共同蘊涵的意味。買受人在行使解除權時應該注意權利的行使條件和限制。根據《合同法》第九十五條第二款的規(guī)定，法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅。所以，買受人需要及時行使解除權，以便維護自己的合法權益?！督忉尅返谑鍡l規(guī)定，法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使;逾期不先例的，解除權消滅。