商品房買賣中出賣人的違約責(zé)任，商品房買賣中出賣人違約的后果

出賣人違約，是指出賣人不能向依買賣合同約定向買受人履行其交付標(biāo)的物的義務(wù)，其中包括不能交付商品房以及逾期交付商品房有以下情況：

1.交付不能

給付不能可分為自始客觀給付不能、自始主觀不能和嗣后不能。由于商品房為特定物，至若特定物之買賣，一旦其為自始客觀不能，即淪為自始無效。因此，若雙方所約定的商品房自開始訂立時(shí)就不存在，則協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為無效，出賣人有欺詐之嫌，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。至于自始主觀不能，在臺(tái)灣地區(qū)一般認(rèn)定為有效。例，“出賣人以第三人所有之物為買賣標(biāo)的物與買受人訂立之買賣契約，并非所謂以不能之給付為契約標(biāo)的，即不得以第246條第一項(xiàng)前段規(guī)定認(rèn)該買賣契約為無效”。而在商品房買賣中，此類情況出現(xiàn)頗多，最多即為一房多賣，出賣人明知已就房屋已與他人訂約，為騙取財(cái)物，仍與其他人訂約，其已明知，除其中一人外，其他人是無法取得標(biāo)的物的。對(duì)于此種行為，我們也認(rèn)為，任何一份協(xié)議只要是雙方自愿達(dá)成的合意，協(xié)議均為有效。當(dāng)出賣人不能向其他買受人交付標(biāo)的物時(shí)，則構(gòu)成根本性違約。關(guān)于嗣后不能，此種情形也經(jīng)常出現(xiàn)在商品房買賣合同中，如出賣人無后續(xù)資金繼續(xù)投人，或所開發(fā)的土地因被政府征用，以及未告知買受人又將該房屋抵押給第三人等。在此種情況下，合同當(dāng)然為有效，但出賣人肯定無法交付房屋，在此，出賣人是否構(gòu)成根本性違約，應(yīng)視具體情況而定，如出賣人因開發(fā)資金不足，或房屋因建筑質(zhì)量問題而坍塌、或無法通過驗(yàn)收等，或未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，此出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果系由政府征用等，此屬情勢(shì)變更事由，導(dǎo)致雙方訂立合同所依賴的基礎(chǔ)發(fā)生變更，導(dǎo)致繼續(xù)履約已不可能或顯失公平，出賣人無法完成交房任務(wù)。在這種情況下，則不能認(rèn)定為根本性違約。但其中正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)則不屬于情勢(shì)變更事由，如建材漲價(jià)等。

上述的根本性違約情形，是上述《合同法》第94條第2項(xiàng)在商品房買賣中的具體體現(xiàn)。

2.交付遲延

謂因可歸責(zé)于債務(wù)人之事由，對(duì)于已屆清償期之債務(wù)，能給付而未為給付之違法的遲延。遲付給付，是否導(dǎo)致根本性違約?對(duì)于某些季節(jié)性商品而言，無疑是肯定的，例如，某商場(chǎng)所訂購(gòu)的月餅過了中秋節(jié)才送到，使合同的目的落空，即符合《合同法》第94條第4項(xiàng)。而對(duì)于大部分受交貨時(shí)間影響不大的商品，除有當(dāng)事人約定外，法律一般不認(rèn)為構(gòu)成根本性違約，故不直接向守約方提供解約權(quán)，只有守約方履行了催告義務(wù)后，出賣人在合理期限內(nèi)仍未履約，守約方方可行使解除權(quán)，即屬《合同法》第94條第3項(xiàng)。商品房買賣合同中，出賣人的給付，實(shí)際應(yīng)由兩部分組成，一是將房屋交付使用，二是交付產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。此兩種的給付遲延，只是給買受人造成某些經(jīng)濟(jì)損失，或遭受某些不方便，這些一般可主張違約賠償即可獲取補(bǔ)救，所以法律不應(yīng)提供直接解約權(quán)。買受人只有在行使催告后，方可行使解約權(quán)。在此中，出賣人可主張某些不可抗力事由為抗辯：如遭受地震、海嘯，運(yùn)輸路線被山洪沖毀導(dǎo)致建材無法送達(dá)工地等，由此造成的誤工期限，應(yīng)從正常交付期限內(nèi)和催告后的合理期限內(nèi)扣除。但對(duì)于某些季節(jié)性的天氣變化導(dǎo)致無法施工的原因，不能被定性為不可抗力，因?yàn)榧竟?jié)性的天氣現(xiàn)象，應(yīng)是在訂立合同時(shí)即可預(yù)見的，如梅雨、季節(jié)性臺(tái)風(fēng)等，出賣人不應(yīng)將此作為抗辯事由。出賣人的另一項(xiàng)重要義務(wù)即為將房產(chǎn)證、土地證交付給買受人。關(guān)于此項(xiàng)交付的時(shí)間，主要受兩項(xiàng)工作的影響，一是綜合驗(yàn)收的時(shí)間，二是房產(chǎn)管理部門的辦證時(shí)間。對(duì)于催告的合理期限應(yīng)如何確定?《商品房買賣解釋》第15條規(guī)定：根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。因此，合理的催告期限為三個(gè)月。對(duì)于綜合驗(yàn)收工作所占用的時(shí)間，如果系由出賣人申請(qǐng)時(shí)間較晚，或者由于質(zhì)量問題經(jīng)過多次修補(bǔ)后方才通過驗(yàn)收，則出賣人應(yīng)承擔(dān)延誤時(shí)間的責(zé)任。如果系綜合驗(yàn)收行政部門工作拖沓，造成驗(yàn)收時(shí)間長(zhǎng)，則出賣人不承擔(dān)延誤時(shí)間的責(zé)任，被行政部門浪費(fèi)的時(shí)間應(yīng)從中扣除。而對(duì)于房產(chǎn)管理部門的辦證時(shí)間，也主要由行政部門掌握，被行政部門浪費(fèi)的時(shí)間也不應(yīng)由出賣人承擔(dān)責(zé)任。對(duì)于上述不可抗力以及行政部門原因的舉證責(zé)任，應(yīng)由主張抗辯的出賣人承擔(dān)舉證責(zé)任。

3.商品房的質(zhì)量瑕疵

《商品房買賣解釋》第12條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。《商品房買賣解釋》第13條第1款規(guī)定：因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。雖然《合同法》賦予買受人的解除權(quán)一般限定于合同履行完畢之前，但由于房屋這一特殊商品，質(zhì)量問題將直接關(guān)系到居住人的生命安全，且質(zhì)量問題一般均為隱蔽問題，因此《商品房買賣解釋》賦予買受人可以于合同履行完畢之后行使解除權(quán)。當(dāng)然并非所有的質(zhì)量問題都可以導(dǎo)致解約。對(duì)于主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問題，由于難以通過修復(fù)辦法解決，因此，買受人可當(dāng)然地行使解除權(quán)，法律無需苛求質(zhì)量問題的嚴(yán)重程度。同樣對(duì)于地基基礎(chǔ)工程質(zhì)量問題，如地基下沉等，這些問題同樣是難以修復(fù)，對(duì)生命財(cái)產(chǎn)造成極大的安全隱患，買受人同樣可行使解除權(quán)，且不以質(zhì)量問題達(dá)到何種嚴(yán)重程度為要件。當(dāng)然對(duì)于上述質(zhì)量問題的確定，一般應(yīng)通過質(zhì)量鑒定部門鑒定后確認(rèn)。哪方當(dāng)事人應(yīng)提起鑒定的舉證責(zé)任?參照建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》第35條規(guī)定：商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。因此舉證責(zé)任在買受人。關(guān)于屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷工程的質(zhì)量問題。由于產(chǎn)品一般都有質(zhì)量保質(zhì)期，所以這些問題也只限于在保修期內(nèi)討論，超過保修期所產(chǎn)生的質(zhì)量問題，買受人不能主張解除合同或賠償損失。而又由于這些問題均不屬主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問題，且一般可通過修復(fù)解決，因此，法律并不當(dāng)然地賦予買受人以解除權(quán)，只有房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用時(shí)，買受人才能行使解約權(quán)。在審理中，應(yīng)如何把握這一點(diǎn)?我們認(rèn)為，法官應(yīng)啟動(dòng)質(zhì)量鑒定及評(píng)估程序，鑒定及評(píng)估機(jī)構(gòu)不僅要鑒定質(zhì)量嚴(yán)重程度、是否可通過維修解決以及維修所需費(fèi)用等。對(duì)于認(rèn)定質(zhì)量問題非常嚴(yán)重，已不可能通過維修解決或維修所需費(fèi)用極高的，則應(yīng)認(rèn)定為“質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用”，對(duì)于有質(zhì)量問題，但可通過維修解決且維修所需費(fèi)用并非極高的，則認(rèn)定不屬于“質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用”。法官應(yīng)將此啟動(dòng)鑒定及評(píng)估程序的舉證責(zé)任分配給誰?由于買受人取得的房屋一般都已通過國(guó)家行政部門的驗(yàn)收，因此，此種驗(yàn)收可作為出賣人交付合格產(chǎn)品的初步證明。買受人為達(dá)到解除的主張須證明房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題，并提供證據(jù)以否定國(guó)家行政部門驗(yàn)收的初步證明。因此，啟動(dòng)鑒定及評(píng)估程序的舉證責(zé)任亦在買受人。

故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。

故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。

故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。在這里同樣適用懲罰性賠償。

此三種行為均符合法律規(guī)定的欺詐的特征：其一是出賣人有欺詐的故意;其二是出賣人實(shí)施了欺詐的行為;共三是受欺詐人因欺詐而陷于錯(cuò)誤，并基于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而為意思表示。此三種欺詐行為都有可能使買受人的合同目的落空，最終無法取得房屋。

上述五種行為適用懲罰性賠償，這顯然是受到《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中對(duì)于欺詐行為予以懲罰性賠償?shù)挠绊懀摲ǖ?9條規(guī)定：經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。懲罰性賠償制度是在一般損害賠償制度之外而發(fā)展的一種例外的賠償制度，它以其賠償、制裁、遏制等多種功能為受害人提供了充分的補(bǔ)救。通過懲罰性賠償，使非違約方對(duì)其所遭受的全部損失能夠獲得補(bǔ)救，也可以有效地防止違約方從其違約中獲得利益。《商品房買賣解釋》規(guī)定的5種情形，將導(dǎo)致買受人無法取得房屋時(shí)，買受人除可請(qǐng)求出賣人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償實(shí)際損失外，并可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，否則僅僅補(bǔ)償性的賠償是無法彌補(bǔ)買受人損失的。因懲罰性賠償是為了制裁違約方而加重其違約責(zé)任的一種特別形式，為防止擴(kuò)大懲罰性賠償責(zé)任的適用范圍和避免濫用，《商品房買賣解釋》采取列舉的方式，這就明確了適用懲罰性賠償?shù)木唧w情形，也就排除了其他違約行為適用懲罰性賠償：如虛假?gòu)V告等。

4.對(duì)于面積誤差超過合理范圍部分

依照《商品房買賣解釋》第14條的規(guī)定，如果雙方當(dāng)事人未有約定，對(duì)于依據(jù)計(jì)算房款的面積誤差超過3%部分，費(fèi)用由出賣人承擔(dān)：即超過部分，買受人無需另行支付費(fèi)用，不足部分，則由出賣人雙倍返還買受人。這樣處理，是將出賣人交付…積誤差超過3%的房屋視為瑕疵給付。這樣規(guī)定，一方面能促使出賣人規(guī)范開發(fā)、銷售樓盤，另一方面給買受人比行使解除權(quán)獲得更多的優(yōu)惠，通過經(jīng)濟(jì)手段來促使合同有效，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)逆向流轉(zhuǎn)的后果。

5.買受人解除商品房買賣合同

出賣人違約一般可分為一般違約和根本性違約。所謂根本性違約是由于導(dǎo)致合同目的落空的違約。區(qū)分一般違約與根本性違約，是為了決定是否給予守約方以解除權(quán)，如果違約性質(zhì)較輕，僅屬一般性違約，則守約方并不能選擇解除權(quán)，如果違約性質(zhì)較重，屬于根本性違約，則守約方可選擇解除權(quán)。對(duì)于解除的事由，除由雙方當(dāng)事人約定外，法律也規(guī)定了某些事由，守約方可選擇解除合同，我國(guó)《合同法》第94條規(guī)定：1.因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;2.在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);3.當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;4.當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;5.法律規(guī)定的其他情形。其中第2,3,4,項(xiàng)即為根本性違約的規(guī)定。商品房買賣合同中的違約是否構(gòu)成根本性違約，也可以按《合同法》的相關(guān)規(guī)定處理。在出賣人的行為構(gòu)成根本違約的情況下，買受人可以行使合同解除權(quán)，解除商品房買賣合同，并依法要求出賣人承擔(dān)違約金或者賠償損失。