二手房買賣交易的風險，如何防范二手房買賣交易的風險

一、確認房屋業(yè)主身份。

一般情況下，買房人都是要求業(yè)主提供房產(chǎn)證原件來核對業(yè)主身份。但是房產(chǎn)證非常容易造假。確認房屋業(yè)主身份最為妥當?shù)姆绞?，就是親自到房管局查詢房屋登記信息。該登記信息記錄有業(yè)主姓名和身份證號碼、房屋抵押狀況以及房屋所有權(quán)性質(zhì)等。如果情況緊急，無法到房管局核對業(yè)主身份，應(yīng)當要求房產(chǎn)中介書面確認房產(chǎn)證真實合法，以防范中介詐騙買受人。

二、簽訂房屋買賣合同注意要點。

1、支付購房款。

在申請辦理房屋過戶登記之前，房屋買賣可以辦理預告登記。在預告登記期間，業(yè)主沒有經(jīng)過買受人同意的，不能處理房屋，防止業(yè)主侵害買受人合法權(quán)益。因此，買受人支付購房款，可以分為以下幾個階段支付，以防止交易風險：(1)簽訂購房意向書后，買受人支付定金，雙方共同申請辦理房屋買賣的預告登記。若買受人拒絕簽訂房屋買賣合同，業(yè)主可以不退還定金;若業(yè)主拒絕簽訂房屋買賣合同，應(yīng)雙倍返還定金。(2)簽訂房屋買賣合同后，買受人辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)或者支付部分購房款。(3)申請辦理過戶登記之后，買受人支付大部分購房款。(4)買受人領(lǐng)取房產(chǎn)證之后，支付剩余房款，但是應(yīng)當留少部分尾款待全部清理完畢附屬權(quán)利之后支付，防止原業(yè)主拒絕配合清理附屬權(quán)利。

2、稅費的約定。

一般情況下，業(yè)主都會把所有的交易過戶稅費轉(zhuǎn)嫁給買受人，買受人可以要求在合同中列明應(yīng)當繳納的稅費清單和金額，沒有列明的部分由業(yè)主承擔，防止業(yè)主和中介聯(lián)合欺騙買受人。

3、按揭的約定。

正常情況下，中介都會說買受人可以辦理按揭貸款，買受人也是基于能夠辦理按揭貸款才購買房屋。因此，買受人可以要求在合同中約定，如果買受人非因自己的重大過失或者過錯，導致無法辦理按揭貸款的，雙方可以解除合同，相互不承擔違約責任，業(yè)主退還已付房款，已經(jīng)支出的費用各自承擔一半，以防止買受人由于無法辦理按揭貸款而承擔違約責任。

4、房屋附屬權(quán)利的約定。

(1)房屋附屬設(shè)施：房屋買賣合同應(yīng)當明確列明哪些房屋附屬設(shè)施(如家具)屬于交易的對象，否則以房屋交接當日房屋狀況作為買賣的對象。

(2)水電、煤氣、有線電視、寬帶等費用：房屋買賣合同應(yīng)當約定業(yè)主承擔房屋交接當日之前的水電、煤氣、有線電視和寬帶等費用，業(yè)主應(yīng)當結(jié)清費用。

(3)登記在房屋內(nèi)的戶口：如果有戶口住所地在房屋，房屋買賣合同應(yīng)當約定業(yè)主限期遷出戶口，否則應(yīng)當承擔違約賠償責任。

5、房屋周邊環(huán)境的約定。

買受人可能很大程度上是基于房屋的周邊環(huán)境優(yōu)越才購買房屋，因此可以在房屋買賣合同中明確房屋周邊環(huán)境，表明買受人是基于環(huán)境優(yōu)越而購買房屋，防止業(yè)主隱瞞內(nèi)情拒不如實告知買受人，而侵害買受人的合法權(quán)益。

6、業(yè)主的承諾。

由于業(yè)主最為了解房屋的狀況，因此買受人可以在合同中約定，業(yè)主承諾沒有隱瞞任何對買受人不利的事實，并且明確列明某些事實(如鬼宅)，防止買受人的權(quán)益受到侵害。

房產(chǎn)中介提供的二手房買賣合同版本，往往偏袒業(yè)主一方。因此，建議買受人盡量不要直接使用房產(chǎn)中介提供的合同版本。若情況緊急而不得不使用房產(chǎn)中介提供合同版本，也應(yīng)當另外簽署補充協(xié)議，以保護買受人的合法權(quán)益。