案情簡(jiǎn)介：

華泰星城小區(qū)位于寧波市鄞州區(qū)。2002年8月，寧波華泰通過招標(biāo)得到該地塊的國(guó)有土地使用權(quán)。其建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)為：總建筑面積11.195萬(wàn)平方米，小區(qū)容積率1.4，建筑密度29%，綠化率33%。

交付使用后，華泰星城業(yè)主認(rèn)為小區(qū)容積率及綠化率不符合相關(guān)約定。華泰星城實(shí)際建筑面積達(dá)13.8757萬(wàn)平方米，超建了2.68萬(wàn)多平方米，小區(qū)容積率被提高到1.7。小區(qū)綠地面積實(shí)際為25150平方米，綠地率實(shí)際為31.3%。

2005年11月，447戶業(yè)主交涉無(wú)效后，狀告開發(fā)商，并索賠5000萬(wàn)元。寧波華泰辯稱，建筑面積僅超了1119平方米，小區(qū)總綠化面積實(shí)際上沒有減少。

法院判決：

法院對(duì)被告超建2.68萬(wàn)多平方米的事實(shí)證據(jù)予以確認(rèn)，但是按照地方計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，可理解為只超建了3178.01平方米。法院同時(shí)認(rèn)定被告減少綠地1404平方米。經(jīng)折算，被告這兩個(gè)違約項(xiàng)合計(jì)應(yīng)多買土地5.51畝，按地價(jià)計(jì)算，應(yīng)向原告賠償475萬(wàn)余元，于是判決全體華泰星城業(yè)主獲賠475萬(wàn)余元。

律師解析：

本案原被告雙方在面積計(jì)算上產(chǎn)生分歧：業(yè)主認(rèn)為按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)部規(guī)定，高度達(dá)到2.2米的建筑應(yīng)計(jì)入總建筑面積，并計(jì)入容積率。由于華泰星城的地下室、停車庫(kù)高度均超過2.2米，因此，業(yè)主認(rèn)為這些均應(yīng)計(jì)入總建筑面積和容積率。而寧波華泰認(rèn)為，1999年7月1日起實(shí)施的《寧波市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》明確：地下室、停車庫(kù)等附屬設(shè)施的面積可不計(jì)入容積率?？梢?，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題是地下室、停車庫(kù)等附屬設(shè)施的面積是否應(yīng)計(jì)入容積率？

解決本案爭(zhēng)議問題的關(guān)鍵是正確適用法律，即容積率的計(jì)算是采用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)那還是地方標(biāo)準(zhǔn)?法律界認(rèn)為，本案采用地方標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算容積率，法院適用法律正確。

地方政府有權(quán)確定容積率標(biāo)準(zhǔn)，只要該標(biāo)準(zhǔn)符合國(guó)家有關(guān)土地規(guī)劃的法律法規(guī)及政策，就是合法有效的，在本地區(qū)內(nèi)具有法律約束力，當(dāng)然可以成為法院裁判的依據(jù)。本案中，《寧波市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》作為地方行政法規(guī)，在寧波市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)具有法律適用效力，因此，本案適用該規(guī)定計(jì)算容積率是正確的。

各地方政府有權(quán)根據(jù)本地區(qū)規(guī)劃確定容積率地方標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)嚴(yán)格按照各地方標(biāo)準(zhǔn)確定容積率，并經(jīng)規(guī)劃主管部門許可。經(jīng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定的容積率指標(biāo)，對(duì)開發(fā)商具有法律約束力，開發(fā)商擅自改變?nèi)莘e率，不僅要受到規(guī)劃部門的行政處罰，而且還要對(duì)購(gòu)房人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。