房屋買賣合同糾紛的原因，如何預(yù)防房屋買賣合同糾紛

1.“陰陽合同”逃稅款引發(fā)糾紛

在一些二手房屋買賣過程中，買賣雙方常常會(huì)簽訂價(jià)格不同的兩份合同，這就是所謂的“陰陽合同”?！瓣柡贤保涤呻p方簽訂后向有關(guān)部門備案的那份合同，價(jià)格一般都很低。在成都地區(qū)一般只要不低于成都市房產(chǎn)管理局根據(jù)各區(qū)域情況發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格即可辦理登記，并依據(jù)此價(jià)格交納各項(xiàng)稅費(fèi)。這種操作方式確實(shí)可以為買賣雙方尤其是買方節(jié)省不少稅費(fèi)(盡管法律規(guī)定交易稅是由賣方承擔(dān)，但實(shí)際操作中一般已由賣方將其轉(zhuǎn)嫁給了買方)。

“陽合同”雖然符合合同成立的形式要件，但其實(shí)際上是通過虛假降低合同標(biāo)的價(jià)格的方式，欺騙登記部門，目的是少繳稅金。這一做法客觀上損害了國家利益，違反了我國稅收法律法規(guī)。根據(jù)《民法通則》第58條、《合同法》第52條的規(guī)定，“以合法形式掩蓋非法目的的，合同無效”，法院一般都判定其無效，不具有確定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的效力。但舉證證明“陽合同”系以合法形式掩蓋非法目的，該合同無效的舉證責(zé)任在于主張?jiān)摵贤瑹o效的一方(一般系賣方)。為了便于賣方舉證，在“陰合同”中對(duì)此問題則要做專門的技術(shù)性處理了。

所謂“陰合同”，則是雙方當(dāng)事人私下簽訂并實(shí)際履行的合同，價(jià)格一般都符合市場行情，充分反映了雙方當(dāng)事人的真實(shí)購買價(jià)格和意圖。為了解決“陰陽合同”部分內(nèi)容(尤其是有關(guān)價(jià)格的約定)的相互沖突問題，雙方應(yīng)在“陰合同”中特別注明“甲乙雙方于XX年XX月XX日簽訂并用于備案登記的《房屋買賣合同》僅用于辦理房屋買賣備案和權(quán)屬登記之用，不能用于確定甲乙權(quán)利義務(wù)的根據(jù)”等字樣。通過此方法一般可以規(guī)避“陰陽合同”約定不一致的問題。

有了上述明確的約定，法院一般都會(huì)以“陰合同”做為確定民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)。但是，鑒于買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為嚴(yán)重違反了我國稅收管理規(guī)定，有關(guān)部門查實(shí)后，如果屬于一般偷稅行為，行政機(jī)關(guān)有權(quán)給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構(gòu)成犯罪。因此，建議買賣合同雙方應(yīng)在有稅務(wù)專長的律師指導(dǎo)下進(jìn)行合同避稅，注意分寸。

2.只看房屋不看證引發(fā)糾紛

房屋權(quán)屬證書是出售方依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證，也是買賣合同談判的基礎(chǔ)，因此查看房產(chǎn)證是每個(gè)購房者必須做的第一件事。

3.“小產(chǎn)權(quán)房”交易引發(fā)糾紛

所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅。一般由開發(fā)商與村委會(huì)合作或由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)。因其用地的性質(zhì)，它不能獲得國家建設(shè)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，當(dāng)然也不能上市交易，其“房產(chǎn)證”往往是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自制頒發(fā)的，有的根本就沒有任何機(jī)構(gòu)頒發(fā)的房產(chǎn)證，只有當(dāng)?shù)卣恼嘏牡任募梢宰C明擬出售房屋確系出賣人所有。相對(duì)于直接受法律保護(hù)的商品房所有權(quán)，這樣的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)以及所受到的產(chǎn)權(quán)保護(hù)比較“小”，所以被稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”。

小產(chǎn)權(quán)房以價(jià)格低廉而備受青睞，在房屋買賣市場中占有一定份額;但對(duì)房地產(chǎn)市場形成一定沖擊，擾亂了正規(guī)房地產(chǎn)市場秩序。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售。在目前的法律政策下，小產(chǎn)權(quán)房沒有房屋建設(shè)許可證、國有土地使用證、建筑規(guī)劃許可證，在平時(shí)居住中相安無事，一旦發(fā)生糾紛被起訴，法院將認(rèn)定房屋買賣合同無效。如一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，購房者也往往難以找到處理糾紛的合同依據(jù)或法律依據(jù);在面臨房屋拆遷，還可能承擔(dān)沒有拆遷補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)然購買小產(chǎn)權(quán)房的利益和風(fēng)險(xiǎn)是并存的，上述可以預(yù)見和可能發(fā)生的潛在風(fēng)險(xiǎn)，房屋買賣雙方是可以通過買賣合同進(jìn)行恰當(dāng)規(guī)避和防范。合同務(wù)必做到萬無一失，因此國家法律是不太愿意保護(hù)你在此情況下的權(quán)利的，一切得靠你自己的合同約定了，合同就成了你在發(fā)生糾紛時(shí)唯一的救命稻草了。

4.共同共有人未同意引發(fā)糾紛

房屋多為家庭成員共同共有財(cái)產(chǎn)。物權(quán)法第95條規(guī)定，共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán);第97條也規(guī)定，處分共同共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，除共有人另有約定外，應(yīng)須全體共同共有人同意。而過去在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，多以家庭成員中的一人作為產(chǎn)權(quán)人，有的登記了共有權(quán)人，有的則根本沒有登記共有權(quán)人而實(shí)際上是有共有權(quán)人的，因此，很難通過房產(chǎn)證直接查清房屋所有權(quán)人員。

對(duì)這類案件，法院只能依據(jù)法律規(guī)定，認(rèn)定房屋買賣合同無效，判令返還原物、恢復(fù)原狀，根據(jù)過錯(cuò)賠償損失。特別是房價(jià)漲跌較大、出賣一方準(zhǔn)備在離婚前轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)以及個(gè)別子女處分父母房產(chǎn)的情況下，出賣方常以未經(jīng)共同共有人同意而反悔，要求確認(rèn)房屋買賣無效。以至出現(xiàn)子女告父母，丈夫訴妻子，賣房者主動(dòng)起訴說自己賣房違了法等情況。法庭上，被告不僅對(duì)原告的訴稱一概認(rèn)可，還主動(dòng)替原告說話，極力促成原告勝訴。原被告雙方配合默契、唱雙簧，目標(biāo)都在于收回你已購買或許已經(jīng)入住的房屋。