一、簽訂房地產(chǎn)買賣合同的條件
(1)出賣人必須要具有房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)，非房屋所有人和土地使用人不得出賣他人的房地產(chǎn)。
(2)買賣雙方當(dāng)事人必須具有完全行為能力。未成年人和被宣告為無(wú)民事行為能力或限制行為能力的公民不能簽訂房地產(chǎn)買賣合同，其房地產(chǎn)買賣行為由其法定代理人代為進(jìn)行;單位買房者如需購(gòu)買私房的須得到有關(guān)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)。
(3)房地產(chǎn)買賣雙方當(dāng)事人的意思表示必須真實(shí)可信。房地產(chǎn)買賣雙方當(dāng)事人在買賣合同中表示出來(lái)的意思必須與當(dāng)事人的真實(shí)意思相一致。如果一方以欺詐、脅迫等手段或乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下簽訂的房地產(chǎn)買賣合同，或者雙方惡意串通簽訂損害國(guó)家、集體或第三人利益的房地產(chǎn)買賣合同都屬于無(wú)效合同。行為人對(duì)房地產(chǎn)買賣合同內(nèi)容有重大誤解或合同顯失公平的，一方當(dāng)事人可以要求撤銷或變更合同。
(4)房地產(chǎn)買賣合同不得違反法律或者社會(huì)公共利益，即合同的內(nèi)容必須合法。如果購(gòu)房者通過(guò)劃撥取得的國(guó)有土地使用權(quán)，其房屋轉(zhuǎn)讓必須辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，或者將其中的土地收益按規(guī)定上繳國(guó)家，否則不得買賣。簽訂的房屋買賣合同如果違反了上述四個(gè)條件，那么該合同就是無(wú)效合同(或部分無(wú)效合同)。
無(wú)效的合同不受法律的保護(hù)。確認(rèn)合同部分無(wú)效的，假如不影響其余部分的效力，其余部分仍然有效。另外，房地產(chǎn)買賣合同的形式必須符合有關(guān)的法律規(guī)定。房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)該采用書(shū)面形式并且應(yīng)該按照法律規(guī)定辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記和土地使用權(quán)變更登記并公證。
二、房地產(chǎn)買賣合同的效力
合同生效的條件房地產(chǎn)買賣合同生效是指已經(jīng)成立的房地產(chǎn)買賣合同對(duì)當(dāng)事人發(fā)生法律約束力。商品房買賣合同自雙方簽字蓋章之日起生效。在簽訂合同時(shí)，合同雙方應(yīng)仔細(xì)閱讀合同的各項(xiàng)條款，明確每一條款的真實(shí)意思表示。出賣人除加蓋公章外，其法定代表人或委托代理人應(yīng)當(dāng)在合同上簽字;買受人為單位的，其法定代表人(負(fù)責(zé)人)或委托代理人也應(yīng)當(dāng)在合同上簽字。為防止合同對(duì)方換頁(yè)，買賣雙方應(yīng)在合同的每一頁(yè)上簽字或者加蓋專用的騎縫章。無(wú)效合同判定類型
1、以脅迫的手段簽定的房地產(chǎn)買賣合同。一方當(dāng)事人以使對(duì)方財(cái)產(chǎn)、生命、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐懼而簽訂的房地產(chǎn)買賣合同屬無(wú)效合同。
2、乘人之危而簽定的房地產(chǎn)買賣合同。一方當(dāng)事人乘對(duì)方處于危難之際或利用對(duì)方的迫切需要，強(qiáng)迫對(duì)方接受明顯不利的條件而簽定的房地產(chǎn)買賣合同屬無(wú)效合同。
3、以欺詐手段簽定的房地產(chǎn)買賣合同。一方當(dāng)事人以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙手段，致使當(dāng)事人發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而簽定的房地產(chǎn)買賣合同屬無(wú)效合同。
4、無(wú)民事行為能力人所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。根據(jù)我國(guó)《民法通則》的規(guī)定，無(wú)民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施民事行為，因此，無(wú)民事行為能力人的房地產(chǎn)買賣均由其法定代理人代理簽定合同，由他們獨(dú)立簽定的房地產(chǎn)買賣合同屬無(wú)效合同。
5、限制行為能力人未取得法定代理人的同意而簽定的房地產(chǎn)買賣合同。限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)，他們進(jìn)行房地產(chǎn)買賣應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽定合同或取得法定代理人的同意。沒(méi)有法定代理人的同意，限制行為能力人簽定的房地產(chǎn)買賣合同屬無(wú)效合同。
6、惡意串通所簽定的房地產(chǎn)買賣合同。雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或他人利益所簽定的房地產(chǎn)買賣合同屬無(wú)效合同。
7、沒(méi)有簽定書(shū)面合同又無(wú)據(jù)可查的房地產(chǎn)買賣合同。當(dāng)事人之間僅是口頭表達(dá)沒(méi)有簽定書(shū)面房地產(chǎn)買賣合同，又無(wú)據(jù)可查的，屬無(wú)效合同。
8、與法律明文規(guī)定不能交易的房地產(chǎn)所簽定的房地產(chǎn)買賣合同。與軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)、期房、拆遷公告范圍內(nèi)戶籍凍結(jié)、未經(jīng)抵押權(quán)人同意、未經(jīng)共有產(chǎn)權(quán)人同意、權(quán)屬有爭(zhēng)議、已被法院查封或依法限制轉(zhuǎn)讓、上市出售后形成新的住房困難、擅自改變住房性質(zhì)、縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其不宜出售、經(jīng)濟(jì)適用房不夠上市出售條件的房地產(chǎn)所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同屬無(wú)效合同。
9、公司產(chǎn)權(quán)沒(méi)有公司法人和股東（股份制企業(yè)）簽字的房地產(chǎn)買賣合同。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)為公司產(chǎn)權(quán)，在簽定買賣合同時(shí)沒(méi)有公司法人簽字、簽章和沒(méi)有股東（股份制企業(yè)）聯(lián)名簽署的同意出售書(shū)的房地產(chǎn)買賣合同屬無(wú)效合同。
10、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人沒(méi)有放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的房地產(chǎn)所簽定的房地產(chǎn)買賣合同。法律規(guī)定，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人（共有產(chǎn)權(quán)人及承租人）在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在同等條件下不購(gòu)買的應(yīng)當(dāng)以書(shū)面的形式放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，如優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人沒(méi)有放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的房地產(chǎn)所簽定的房地產(chǎn)買賣合同屬無(wú)效合同。
11、買賣雙方任何一方為外籍人士或雙方均為外籍人士所簽定的未經(jīng)公證處公證的房地產(chǎn) 買賣合同。外籍人士因不屬于中國(guó)合法的自然人，其合法的身份有待國(guó)家公證機(jī)關(guān)予以確認(rèn)，因此買賣雙方任何一方為外籍人士或雙方均為外籍人士所簽定的未經(jīng)公證處公證的房地產(chǎn)買賣合同屬無(wú)效合同。
12、非自然人的分支機(jī)構(gòu)所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。非自然人作為合同主體主要包括法人組織和非法人組織。法人組織包括企業(yè)法人以及機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體法人，非法人組織包括個(gè)人合伙、非法人企業(yè)、非法人聯(lián)營(yíng)企業(yè)以及其他非法人的社會(huì)組織。這類合同主體一般都具有訂立合同的能力，但是法人的分支機(jī)構(gòu)如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)部、銷售部、售樓處等不能作為合同的主體，不具備簽定合同的能力，與其簽定的房地產(chǎn)買賣合同屬無(wú)效合同。
