在現(xiàn)實(shí)生活中，在房屋租賃合同的履行過(guò)程中，出租人和承租人站在不同的角度，各有各的利益索求。這就需要我們?cè)诤炗喓贤瑫r(shí)，盡量做到協(xié)商一致、公平合理、合作共贏。
《合同法》規(guī)定，房屋租賃合同是出租人將房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，達(dá)到資源合理配置，房屋租賃合同糾紛在民事糾紛中所占的比重越來(lái)越多。從本律師辦理的多起相關(guān)案件來(lái)看，房屋租賃合同糾紛中合同當(dāng)事人爭(zhēng)議的問(wèn)題主要集中以下幾方面。
一是房屋轉(zhuǎn)租問(wèn)題，這個(gè)必須在雙方合同中明確約定，否則出租人是有權(quán)解除合同的。但在現(xiàn)實(shí)生活中，由于受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，很多承租人租賃房屋進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，遇到經(jīng)濟(jì)下滑，往往擅自將房屋轉(zhuǎn)租第三人，收取高額的轉(zhuǎn)租費(fèi)，以彌補(bǔ)自己的損失。而后來(lái)的承租人往往沒(méi)有注意誰(shuí)是真正的房東，是否有權(quán)轉(zhuǎn)租？這樣往往引起爭(zhēng)議。
二是房屋的瑕疵的問(wèn)題，這就要看房屋的瑕疵是否影響房屋的效用，是否能實(shí)現(xiàn)合同目的。是否達(dá)到解除合同的目的。房屋租賃合同糾紛如何解決？
三是房屋如遇到城市改造拆遷補(bǔ)償款的問(wèn)題，目前城市發(fā)展速度太快，這個(gè)問(wèn)題在好多城市存在。一般來(lái)說(shuō)，房東即出租人是享有拆遷補(bǔ)償款的法定主體，但出租人和承租人是可以約定如遇拆遷，補(bǔ)償款歸誰(shuí)享有的條款。這樣的約定并不違反法律規(guī)定，是當(dāng)事人自由處分自己權(quán)利的體現(xiàn)。
四是物業(yè)管理、水電等問(wèn)題，有的出租人同時(shí)也是物業(yè)管理人，這樣雙方合作還很好處理。如果物業(yè)管理是第三方，有可能會(huì)給雙方合作帶來(lái)困難。所以物業(yè)服務(wù)必須盡量在合同中約定清楚。因?yàn)楦鶕?jù)目前法律法規(guī)，房屋承租人不是業(yè)主，只是物業(yè)使用人，是否應(yīng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生物業(yè)服務(wù)關(guān)系，是否應(yīng)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方面確定的水電、物業(yè)費(fèi)價(jià)格，法律并未明確規(guī)定。在現(xiàn)實(shí)生活中，這樣的問(wèn)題非常之多，只有約定清楚，才有可能避免糾紛。
五是承租人的房屋購(gòu)買(mǎi)優(yōu)先權(quán)問(wèn)題，這種優(yōu)先權(quán)是低于原房屋共有人基于共有權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先權(quán)的，只有共有人放棄時(shí)，承租人的優(yōu)先權(quán)才有可能實(shí)現(xiàn)。
房屋租賃合同糾紛如何解決？
在現(xiàn)實(shí)生活中，尤其是一些地處鬧市繁華區(qū)域的商業(yè)鋪面，出租人為了攫取更大的經(jīng)濟(jì)利益，往往與承租人簽訂的合同約定的期限較短，以便隨時(shí)掌控局面，不斷上漲租金。這就要求承租人在簽訂合同時(shí)考慮周到、全面、細(xì)致，以免給自己造成不必要的損失。有些承租人在合同到期后，看到出租人要漲價(jià)，自己感覺(jué)地段好想續(xù)租又認(rèn)為成本過(guò)高，如同雞肋，騎虎難下。在這種情況下，就故意長(zhǎng)時(shí)間占用出租房屋，不予搬出。當(dāng)然這種行為已經(jīng)屬于嚴(yán)重侵權(quán)，但很多出租人無(wú)可奈何，只有通過(guò)訴訟解決。如果再加上法院執(zhí)行程序，動(dòng)輒一年半截，這樣造成出租人損失巨大。其實(shí)從本律師辦理的一些案件來(lái)看，也有其他一些合情合法的方式，能夠盡快解決問(wèn)題。
合同是當(dāng)事人意思自治的反映，房屋租賃合同同樣如此。在很多房屋租賃合同糾紛中，承租人一方往往屬于被動(dòng)的地位，因?yàn)楦鶕?jù)法律規(guī)定出租人的房屋所有權(quán)是絕對(duì)權(quán)。這就要求承租人在租賃房屋時(shí)，盡可能地聘請(qǐng)專業(yè)律師參與合同擬定、協(xié)商談判，盡可能地想到以后遇到的問(wèn)題，盡可能地在合同中約定清楚，這樣才能維護(hù)承租人的合法權(quán)益。
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