案情介紹：房屋轉(zhuǎn)讓行為被訴無效

張洪茹與劉來永系夫妻關(guān)系，雙方于1998年6月登記結(jié)婚，居住在劉來永承租的涉案房屋內(nèi)。2008年4月，劉來永與北京宣房投資管理公司簽訂了《出售直管公有住宅樓房協(xié)議書》，按照房改政策以13899元的價(jià)格購買了涉案房屋。2008年11月18日，劉來永取得房屋所有權(quán)證，房屋建筑面積為50.4平方米。2010年4月，張洪茹與劉來永因夫妻關(guān)系不和分居。

2010年4月13日，劉來永與曹燕翔在北京市房屋管理部門官方網(wǎng)站上簽訂了《存量房屋買賣合同（自行成交版）》，劉來永將涉案房屋以39萬元的價(jià)格出售給曹燕翔。曹燕翔于2010年4月16日取得涉案房屋所有權(quán)證。2010年8月，曹燕翔又將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給劉廣金（案外人），并辦理了房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。張洪茹現(xiàn)訴至法院，請求法院判令劉來永與曹燕翔就涉案房屋的轉(zhuǎn)讓行為無效。

法院判決：房屋轉(zhuǎn)讓行為無效

法院經(jīng)審理認(rèn)為, 在未征得張洪茹同意的情況下，劉來永與曹燕翔就涉案房屋進(jìn)行交易，違反共有財(cái)產(chǎn)交易規(guī)則，將可能損害共有人張洪茹的利益。網(wǎng)簽合同約定的39萬元價(jià)格明顯低于正常的市場交易價(jià)格，劉來永與曹燕翔在交易過程中存在諸多不合常理之處。二人又未能對上述不合常理與陳述矛盾之處作出合理解釋。據(jù)此，足以認(rèn)定劉來永與曹燕翔惡意串通，轉(zhuǎn)讓涉案房屋，損害了共有人張洪茹的利益。

律師說法：惡意串通合同無效

1.根據(jù)《民法通則》第五十八條第一款第（四）項(xiàng)規(guī)定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的民事行為無效。

2.根據(jù)《合同法》第五十二條第（二）項(xiàng)規(guī)定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。

3.惡意串通致合同無效的法律規(guī)范包含了“惡意串通”和“損害國家、集體或者第三人利益”兩個(gè)構(gòu)成要件。這兩個(gè)要件事實(shí)無法直接證明，只能通過間接證據(jù)間接證明。間接證明依靠經(jīng)驗(yàn)法則推理，即社會(huì)公認(rèn)的常理。證明惡意串通，要以合同當(dāng)事人雙方的主體行為為線索進(jìn)行審查，借助經(jīng)驗(yàn)法則判斷其可能性。

4.確定證明標(biāo)準(zhǔn)必須考慮當(dāng)事人信息不對稱人問題。證明惡意串通不能采取“高度蓋然性”標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)當(dāng)采納“排除合理懷疑”標(biāo)準(zhǔn)。即在證明惡意串通事實(shí)基本可能性后，證明責(zé)任發(fā)生轉(zhuǎn)移；待對方辯解不成立才可“排除合理懷疑”，從而認(rèn)定惡意串通成立?！盎究赡苄裕q解不成立”是惡意串通類真?zhèn)尾幻靼讣聦?shí)的特殊證明方法。

5.認(rèn)定損害應(yīng)當(dāng)兼顧主、客觀雙重標(biāo)準(zhǔn)。從主觀標(biāo)準(zhǔn)上看，認(rèn)定損害必須以當(dāng)事人的主觀感受為前提，法院不可越俎代庖；從客觀標(biāo)準(zhǔn)上看，惡意串通的行為與損害利益的后果兩個(gè)要件符合邏輯因果規(guī)律，形成客觀的因果關(guān)系。

本案中，在未征得張洪茹同意的情況下，劉來永與曹燕翔就涉案房屋進(jìn)行交易，違反共有財(cái)產(chǎn)交易規(guī)則，將可能損害共有人張洪茹的利益。網(wǎng)簽合同約定的39萬元價(jià)格明顯低于正常的市場交易價(jià)格，劉來永與曹燕翔在交易過程中存在諸多不合常理之處。二人又未能對上述不合常理與陳述矛盾之處作出合理解釋。據(jù)此，足以認(rèn)定劉來永與曹燕翔惡意串通，轉(zhuǎn)讓涉案房屋，損害了共有人張洪茹的利益。