案情介紹：房地產(chǎn)買賣合同糾紛

A公司投資興建了長治路158號房屋。2004年5月26日，A公司取得158號房屋的所有權證書。2004年5月28日，李某受案外人張三的委托，與A公司簽訂兩份房地產(chǎn)買賣契約，約定A公司將158號房屋(建筑面積10335.96平方米)出售給李某。張三向A公司支付了3000萬元購房款后(房屋價款合同價為23203640元，雙方當事人均認可該價款系為規(guī)避稅費，實際轉(zhuǎn)讓價應為7800萬元)，A公司于2004年6月10日將158號房屋辦理過戶至李某名下。2004年9月，張三提出不再購買此房屋。2004年9月22日，李某與董汶俊簽訂兩份房地產(chǎn)買賣契約，以總價20671920元的價格將158號房屋轉(zhuǎn)讓給董汶俊，并于2004年10月8日將房屋權屬辦理過戶登記在董汶俊名下。2006年12月12日，A公司向山西省臨汾市中級人民法院提起訴訟，請求確認李某與董汶俊簽訂的房地產(chǎn)買賣契約無效。

法院判決：房地產(chǎn)買賣契約無效

法院經(jīng)審理認為, 李某與A公司簽訂房地產(chǎn)買賣契約后，向A公司支付了部分房款，之后李某又提出不再購房時，其應辦理相關退房手續(xù)，并將已過戶至自己名下的房屋過戶給A公司。但是李某在退款過程中，卻與董汶俊個人簽訂了房地產(chǎn)買賣契約，雙方惡意串通低價轉(zhuǎn)讓A公司的房屋，損害了A公司的利益，該轉(zhuǎn)讓行為應確認為無效。A公司已向李某退還了購房款，本案房屋所有權應屬A公司所有。

律師說法：惡意串通合同無效

1.根據(jù)《民法通則》第五十八條第一款第（四）項規(guī)定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的民事行為無效。

2.根據(jù)《合同法》第五十二條第（二）項規(guī)定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。

3.惡意串通致合同無效的法律規(guī)范包含了“惡意串通”和“損害國家、集體或者第三人利益”兩個構成要件。這兩個要件事實無法直接證明，只能通過間接證據(jù)間接證明。間接證明依靠經(jīng)驗法則推理，即社會公認的常理。證明惡意串通，要以合同當事人雙方的主體行為為線索進行審查，借助經(jīng)驗法則判斷其可能性。

4.確定證明標準必須考慮當事人信息不對稱人問題。證明惡意串通不能采取“高度蓋然性”標準，而應當采納“排除合理懷疑”標準。即在證明惡意串通事實基本可能性后，證明責任發(fā)生轉(zhuǎn)移；待對方辯解不成立才可“排除合理懷疑”，從而認定惡意串通成立?！盎究赡苄裕q解不成立”是惡意串通類真?zhèn)尾幻靼讣聦嵉奶厥庾C明方法。

5.認定損害應當兼顧主、客觀雙重標準。從主觀標準上看，認定損害必須以當事人的主觀感受為前提，法院不可越俎代庖；從客觀標準上看，惡意串通的行為與損害利益的后果兩個要件符合邏輯因果規(guī)律，形成客觀的因果關系。

本案中， 李某與A公司簽訂房地產(chǎn)買賣契約后，向A公司支付了部分房款，之后李某又提出不再購房時，其應辦理相關退房手續(xù)，并將已過戶至自己名下的房屋過戶給A公司。但是李某在退款過程中，卻與董汶俊個人簽訂了房地產(chǎn)買賣契約，雙方惡意串通低價轉(zhuǎn)讓A公司的房屋，損害了A公司的利益，該轉(zhuǎn)讓行為應確認為無效。A公司已向李某退還了購房款，本案房屋所有權應屬A公司所有。