案情介紹：房產(chǎn)抵押登記部門存在過失  當(dāng)事人要求賠償

1995年4月5日，天天公司以購(gòu)買貨物需流動(dòng)資金為由，向信托公司申請(qǐng)貸款700萬元。信托公司同意在天天公司落實(shí)貸款抵押手續(xù)，確保貸款無風(fēng)險(xiǎn)前提下辦理貸款。同年4月14日，天天公司法定代表人顏某向市房交所提出對(duì)該公司在江西省南昌市西湖區(qū)船山路29號(hào)第二層2482．15平方米房屋辦理貸款抵押登記手續(xù)的申請(qǐng)，并提交了天天公司與中房南昌房地產(chǎn)開發(fā)公司第二開發(fā)處的購(gòu)房協(xié)議書及005518號(hào)房屋所有權(quán)證。同日，信托公司委托江西省南昌市房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估所(以下簡(jiǎn)稱南昌市房產(chǎn)評(píng)估所)對(duì)天天公司作為貸款抵押的房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。同年4月17日，南昌市房產(chǎn)評(píng)估所作出(95)洪房估字《估價(jià)書》，以市值的75％評(píng)估抵押房產(chǎn)的價(jià)值為6515643元。同日，信托公司與天天公司簽訂了700萬元的《借款合同》，借款期限自1995年4月26日至1995年9月25日，貸款利率月息為10．98‰。江西鑫馬實(shí)業(yè)有限公司在借款合同中寫明同意承擔(dān)50萬元貸款本息的擔(dān)保責(zé)任。同年4月26日，南昌市房交所作出No．0005005《房屋抵押貸款通知書》，認(rèn)定抵押人顏某提交的座落于南昌市西湖區(qū)船山路29號(hào) 2482．15平方米房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人為天天公司，產(chǎn)權(quán)證號(hào)為005518，抵押權(quán)人為信托公司，抵押貸款金額為700萬元，抵押期限1995年4月26日至1995年9月25日共五個(gè)月，并在備注欄內(nèi)注明：“銀行(信用社)見此通知書可辦理貸款手續(xù)，并收存此通知書；抵押貸款期滿，貸款人憑本通知和銀行(信用社)出具的還清貸款證明辦理抵押貸款注銷手續(xù)?！睋?jù)此，信托公司于同年4月26日、4月30日和5月3日先后分三次共支付700萬元貸款給天天公司。同年6月13日，南昌市房管局以其下屬部門南昌市房產(chǎn)評(píng)估所的名義函告信托公司，發(fā)現(xiàn)顏某未在市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，即用假產(chǎn)權(quán)證辦理了房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)。信托公司得知情況后，于次日收回天天公司尚未使用的貸款余額88．5萬元。同年6月16日，市公安局對(duì)顏某利用假房產(chǎn)證詐騙貸款一案立案?jìng)刹?，追繳到顏某一部林肯臥車，經(jīng)江西省價(jià)格事務(wù)所鑒定，價(jià)值15萬元；另追繳到貸款利差款96萬元。1996年5月7日，信托公司以南昌市房管局為賠償義務(wù)機(jī)關(guān)向其提出行政賠償申請(qǐng)。南昌市房管局在法定期限內(nèi)未作出是否賠償?shù)臎Q定。同年8月28日，信托公司向法院提起行政賠償訴訟。

法院判決：天天公司承擔(dān)過失賠償責(zé)任，信托公司應(yīng)承擔(dān)一定的過錯(cuò)責(zé)任

法院經(jīng)審理認(rèn)為，雖然信托公司貸款財(cái)產(chǎn)權(quán)的直接侵權(quán)人系顏某，但根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，辦理房地產(chǎn)抵押登記是抵押合同生效的前提條件，南昌市房管局違法辦理抵押貸款登記的行為是信托公司認(rèn)為無風(fēng)險(xiǎn)放貸的主要原因，因此南昌市房管局的違法抵押登記行為與信托公司的財(cái)產(chǎn)損失之間存在著法律上的因果關(guān)系。南昌市房管局對(duì)其違法辦理抵押登記而釀成信托公司財(cái)產(chǎn)損失的后果，在天天公司無法償還貸款的情況下，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的過失賠償責(zé)任。

信托公司在辦理抵押貸款過程中，沒有按照項(xiàng)目調(diào)查、項(xiàng)目評(píng)估程序規(guī)定的要求認(rèn)真審查天天公司的資信情況和履約能力，所發(fā)貸款額度亦不符合與抵押物市值比例的規(guī)定，對(duì)于造成財(cái)產(chǎn)損失負(fù)有一定的過錯(cuò)責(zé)任，信托公司主張其在貸款過程中沒有過錯(cuò)不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的理由不能成立。信托公司提出貸款利息損失屬于直接損失應(yīng)予賠償?shù)闹鲝垜?yīng)予支持，但是信托公司要求按照貸款利息賠償缺乏法律依據(jù)。

律師說法：國(guó)家行政機(jī)關(guān)在履行行政登記職責(zé)時(shí)未盡到必要的注意義務(wù)，致使行政管理相對(duì)人遭受財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)根據(jù)國(guó)家賠償法的有關(guān)規(guī)定，承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

1.建設(shè)部《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第四條第二款、第十條和建設(shè)部、中國(guó)人民銀行建房(1995)152號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評(píng)估管理工作的通知》第一條以及建設(shè)部、國(guó)家物價(jià)局、國(guó)家工商行政管理局[88]建房字第17號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理的通知》第三條均明確規(guī)定，縣級(jí)以上房產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)是負(fù)責(zé)本行政區(qū)域房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作的主管部門，辦理房屋抵押登記是房產(chǎn)行政主管部門履行房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍行政管理的一項(xiàng)法定職責(zé)。

2.根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，辦理房地產(chǎn)抵押登記是抵押合同生效的前提條件。

本案中，南昌市房管局是南昌市范圍內(nèi)辦理房產(chǎn)抵押登記的行政主管部門。南昌市房交所和南昌市房產(chǎn)評(píng)估所作為其下屬單位，所實(shí)施的有關(guān)房地產(chǎn)抵押登記的行政行為，應(yīng)視為是受其委托所實(shí)施的行為。南昌市房管局作為負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)抵押登記的行政主管部門，在辦理房產(chǎn)抵押登記過程中，對(duì)當(dāng)事人的申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)以高度負(fù)責(zé)的態(tài)度認(rèn)真履行必要的注意義務(wù)，對(duì)于抵押房產(chǎn)及其權(quán)屬證書的真?zhèn)斡袟l件加以核對(duì)與識(shí)別。然而，南昌市房管局在本案中違反職業(yè)規(guī)范，未盡必要的注意義務(wù)，為持有假房產(chǎn)證實(shí)施詐騙的天天公司辦理抵押登記手續(xù)，并明示信托公司可以辦理貸款。信托公司基于對(duì)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)所辦抵押登記行為的信賴，為天天公司發(fā)放貸款，致使信托公司遭受了財(cái)產(chǎn)損失。雖然本案貸款人天天公司是造成信托公司財(cái)產(chǎn)損失的直接責(zé)任人，但是南昌市房管局的違法行為客觀上為天天公司騙取貸款提供了條件，其違法出具他項(xiàng)權(quán)利證明的行為與信托公司財(cái)產(chǎn)損失之間存在法律上的利害關(guān)系和因果關(guān)系。南昌市房管局對(duì)其違法辦理抵押登記而釀成信托公司財(cái)產(chǎn)損失的后果，在天天公司無法償還貸款的情況下，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的過失賠償責(zé)任。

由于合同條款復(fù)雜，在發(fā)生合同糾紛時(shí)，應(yīng)詳細(xì)了解相關(guān)的法律法規(guī)，必要時(shí)咨詢專業(yè)法律人士，盡可能減少損失。