案情介紹：承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋，受讓方則有權(quán)解除該轉(zhuǎn)租合同
2008年12月31日，張三與河南省南陽(yáng)市臥龍區(qū)順達(dá)社區(qū)桐西組（下稱(chēng)桐西組）簽訂租賃合同一份，約定由張三租賃桐西組位于工業(yè)路198號(hào)四層小樓及場(chǎng)地，租賃期限6年，自2008年12月31日至2014年12月30日，年租金4萬(wàn)元，租賃合同還明確約定張三對(duì)承租房屋不得轉(zhuǎn)租。張三租賃該房產(chǎn)后，于2009年5月和同年12月分別將該房屋轉(zhuǎn)租給了王巧娟和李恒生，年租金分別為1.8萬(wàn)元和10萬(wàn)元，轉(zhuǎn)租期限均為３年。2010年9月23日，桐西組通過(guò)拍賣(mài)程序?qū)⒃撎幏慨a(chǎn)賣(mài)給了謝某，雙方于2010年10月15日簽訂了房產(chǎn)出售合同，合同第八條約定：“根據(jù)法律‘買(mǎi)賣(mài)不破租賃’的規(guī)定，由桐西組將該房屋的租賃合同移交給謝某，由謝某繼續(xù)履行，并享有合同的收益權(quán)，合同到期后由謝某自行安排處理?！敝x某取得該房產(chǎn)所有權(quán)后，發(fā)現(xiàn)張三擅自轉(zhuǎn)租該房屋，要求與張三解除租賃合同。張三以該處房產(chǎn)系桐西組的集體財(cái)產(chǎn)，而集體土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓為由，于2011年1月8日向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)桐西組與謝某之間的房產(chǎn)出售合同無(wú)效，該案經(jīng)兩審，南陽(yáng)中院維持原審裁定，駁回張三的訴求。后因張三依照轉(zhuǎn)租合同，要求第三人王巧娟和李恒生支付租金，謝某以租賃合同已解除為由要直接收取第三人的租金，雙方發(fā)生糾紛。
謝某于2011年7月27日訴至南陽(yáng)市臥龍區(qū)人民法院，請(qǐng)求依法確認(rèn)原、被告之間的租賃合同自2010年11月18日起解除。
法院判決：支持謝某的訴訟請(qǐng)求
法院經(jīng)審理認(rèn)為，謝某與桐西組簽訂了本案所涉房屋的出售合同，謝某即擁有該房屋的合法所有權(quán)，同時(shí)也承繼了桐西組與上訴人之間簽訂的租賃合同中的權(quán)利義務(wù)。上訴人與桐西組簽訂的租賃合同中明確約定，上訴人對(duì)租賃的房屋只有使用權(quán)，無(wú)權(quán)對(duì)該房產(chǎn)做任何處理，包括轉(zhuǎn)租，而上訴人卻違反合同約定將房屋轉(zhuǎn)租，根據(jù)合同法第二百二十四條第二款“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”的規(guī)定，已符合法定解除合同的條件，權(quán)利人謝某有權(quán)解除合同。
律師說(shuō)法： 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓方即承繼了原租賃合同中的權(quán)利義務(wù)，承租人未經(jīng)轉(zhuǎn)讓方（出租人）同意轉(zhuǎn)租房屋，受讓方則有權(quán)解除該轉(zhuǎn)租合同。
1.根據(jù)《合同法》第二百二十四條的規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
2.租賃合同中約定，承租人對(duì)租賃的房屋只有使用權(quán)，無(wú)權(quán)對(duì)該房產(chǎn)做任何處理，包括轉(zhuǎn)租，而承租人違反合同約定將房屋轉(zhuǎn)租的，受讓該房產(chǎn)的權(quán)利人則擁有該房屋的合法所有權(quán)，同時(shí)也承繼了原出租人與承租人之間簽訂的租賃合同中的權(quán)利義務(wù)。
3.承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租房屋的，符合法定解除合同的條件，因此，權(quán)利人有權(quán)解除該轉(zhuǎn)租合同。
本案中，謝某與桐西組簽訂了本案所涉房屋的出售合同，謝某即擁有該房屋的合法所有權(quán)，同時(shí)也承繼了桐西組與上訴人之間簽訂的租賃合同中的權(quán)利義務(wù)。上訴人與桐西組簽訂的租賃合同中明確約定，上訴人對(duì)租賃的房屋只有使用權(quán)，無(wú)權(quán)對(duì)該房產(chǎn)做任何處理，包括轉(zhuǎn)租，而上訴人卻違反合同約定將房屋轉(zhuǎn)租，根據(jù)合同法第二百二十四條第二款“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”的規(guī)定，已符合法定解除合同的條件，權(quán)利人謝某有權(quán)解除合同。
由于合同條款復(fù)雜，在發(fā)生合同糾紛時(shí)，應(yīng)詳細(xì)了解相關(guān)的法律法規(guī)，必要時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)法律人士，盡可能減少損失。
