案情介紹： 買房人未通過原有中介購(gòu)房被訴至法院

2008年下半年，原產(chǎn)權(quán)人李某某到多家房屋中介公司掛牌銷售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司帶陶德華看了該房屋；11月23日，上海某房地產(chǎn)顧問有限公司(簡(jiǎn)稱某房地產(chǎn)顧問公司)帶陶德華之妻曹某某看了該房屋；11月27日，中原公司帶陶德華看了該房屋，并于同日與陶德華簽訂了《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書》。該《確認(rèn)書》第2.4條約定，陶德華在驗(yàn)看過該房地產(chǎn)后六個(gè)月內(nèi)，陶德華或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與陶德華有關(guān)聯(lián)的人，利用中原公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件但未通過中原公司而與第三方達(dá)成買賣交易的，陶德華應(yīng)按照與出賣方就該房地產(chǎn)買賣達(dá)成的實(shí)際成交價(jià)的1%，向中原公司支付違約金。當(dāng)時(shí)中原公司對(duì)該房屋報(bào)價(jià)165萬元，而某房地產(chǎn)顧問公司報(bào)價(jià)145萬元，并積極與賣方協(xié)商價(jià)格。11月30日，在某房地產(chǎn)顧問公司居間下，陶德華與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價(jià)138萬元。后買賣雙方辦理了過戶手續(xù)，陶德華向某房地產(chǎn)顧問公司支付傭金1. 38萬元。中原公司訴至法院，請(qǐng)求賠償損失。

法院判決： 駁回中原公司的訴訟請(qǐng)求

法院經(jīng)審理認(rèn)為，中原公司與陶德華簽訂的《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書》屬于居間合同性質(zhì)，其中第2.4條的約定，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購(gòu)買房屋，從而使中介公司無法得到應(yīng)得的傭金，該約定并不存在免除一方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，應(yīng)認(rèn)定有效。本案中，原產(chǎn)權(quán)人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶德華及其家人分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，陶德華并沒有利用中原公司的信息、機(jī)會(huì)，故不構(gòu)成違約，對(duì)中原公司的訴訟請(qǐng)求不予支持。

律師說法：跳單違約目的是為了禁止買賣雙方繞開中介公司直接簽約

1．房屋買賣居間合同中關(guān)于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。

2．當(dāng)賣方將同一房屋通過多個(gè)中介公司掛牌出售時(shí)，買方通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息的，買方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構(gòu)成違約。

3．衡量買方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件。

4．如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則買方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構(gòu)成“跳單”違約。

本案中，中原公司與陶德華簽訂的《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書》屬于居間合同性質(zhì)，其中第2.4條的約定，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購(gòu)買房屋，從而使中介公司無法得到應(yīng)得的傭金，該約定并不存在免除一方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，應(yīng)認(rèn)定有效。本案中，原產(chǎn)權(quán)人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶德華及其家人分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，陶德華并沒有利用中原公司的信息、機(jī)會(huì)，故不構(gòu)成違約，對(duì)中原公司的訴訟請(qǐng)求不予支持。