案情介紹：買房人以房屋不具備交付條件拒絕接收房屋

2011年9月28日，張三與天天公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定：張三購買由天天公司開發(fā)建設(shè)的商品房一套。該合同第三條約定：“商品房竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付，未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付。其中，新建住宅商品房，取得《新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》后，方可交付使用。天天公司應(yīng)于2012年8月31日前，將符合上述條件的房屋交付張三?！痹摵贤郊鄬ι唐贩抠|(zhì)量和設(shè)備等情況進(jìn)行了約定，其中對電梯的約定為“三菱電梯”。合同簽訂后，張三如期交付房屋總價(jià)款796876元，但天天公司未能在2012年8月31日前將訟爭房屋交付張三。2012年10月29日，天天公司取得了《新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》。2012年11月3日，天天公司向張三發(fā)出入住通知書，告知業(yè)主辦理入住手續(xù)。2012年11月4日，天天公司通知張三領(lǐng)取逾期交房65天的違約金。后張三以房屋不具備交付條件為由拒絕接收房屋。

法院判決：駁回張三的訴訟請求

法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方簽訂的《天津市商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。合同簽訂后，雙方均應(yīng)依照合同的約定履行義務(wù)。張三依約履行了付款義務(wù)，天天公司亦應(yīng)依照合同約定履行按期交房的義務(wù)。雙方在最終簽訂的商品房買賣合同中對于電梯只是約定為三菱電梯，并無智能刷卡入戶電梯的約定。房屋價(jià)格的確定，受房屋坐落的位置、房屋的布局結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)市場及建筑材料市場的變化等諸多因素所影響，并不受是否安裝智能刷卡入戶電梯的影響。故，駁回張三的訴訟請求。

律師說法：商品房的銷售廣告和宣傳資料是否為要約邀請要具體情況具體分析

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

就本案而言，天天公司于銷售廣告中描述的“智能刷卡入戶電梯”顯然屬于商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施，且其描述從一般社會(huì)理性人角度考慮亦具體確定，但房屋價(jià)格受多種因素的影響，且對房屋價(jià)格具有重大影響的顯性因素亦時(shí)常隨市場行情變化而發(fā)生波動(dòng)，而張三未能提供證據(jù)證明同時(shí)期同地區(qū)其他不具有“智能刷卡入戶電梯”的房屋價(jià)格明顯低于訟爭房屋價(jià)格，因此，張三未能證明“智能刷卡入戶電梯”的銷售廣告對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響，即該銷售廣告不構(gòu)成要約，而雙方亦未將該銷售廣告的內(nèi)容訂入商品房買賣合同，故，張三的請求未得到法院支持。

由于合同條款復(fù)雜，在發(fā)生合同糾紛時(shí)，應(yīng)詳細(xì)了解相關(guān)的法律法規(guī)，必要時(shí)咨詢專業(yè)法律人士，盡可能減少損失。