案情介紹：代母賣(mài)房又反悔被起訴至法院

張三與李四簽訂了一份《城市房屋存量房買(mǎi)賣(mài)居間合同》，約定：張三購(gòu)買(mǎi)李四代理的其母親趙某所有的位于西湖區(qū)某小區(qū)的一套房屋，合同約定若李四未取得其母親趙某的授權(quán)則應(yīng)向原告賠償3萬(wàn)元。合同簽訂后，張三依約向李四交付了5萬(wàn)元定金。但李四遲遲不與張三簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。后李四告知張三其未取得其母親趙某授權(quán)，不能繼續(xù)履行案涉合同項(xiàng)下的義務(wù)。于是，張三向法院提起訴訟，請(qǐng)求李四承擔(dān)違約責(zé)任。

法院判決：支持張三的訴訟請(qǐng)求

法院經(jīng)審理認(rèn)為，無(wú)權(quán)代理合同事后如果未被追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生法律效力，由行為人及無(wú)權(quán)代理人承擔(dān)法律責(zé)任。本案李四因未取得其母親趙某的授權(quán)，最終導(dǎo)致履行不能，應(yīng)承擔(dān)相關(guān)的違約責(zé)任。故法院判決李四賠償原告3萬(wàn)元，并返還定金5萬(wàn)元。

律師說(shuō)法：無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋出租合同無(wú)效  承租人仍需交納占有使用費(fèi)

1.根據(jù)《合同法》第48條的規(guī)定，行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。相對(duì)人可以催告被代理人在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)之前，善意相對(duì)人有撤銷(xiāo)的權(quán)利。撤銷(xiāo)應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。

2.依據(jù)《合同法》第51條的規(guī)定，無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。

3.無(wú)權(quán)代理人簽訂的合同是否屬于效力待定的合同。關(guān)鍵是要看無(wú)權(quán)代理合同事后是否被追認(rèn)，如果事后被追認(rèn)了，那么該合同就由無(wú)權(quán)代理變?yōu)榱擞袡?quán)代理，該合同直接約束被代理人，及合同的權(quán)利義務(wù)由被代理人享有和承擔(dān)；如果未被追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生法律效力，由行為人及無(wú)權(quán)代理人承擔(dān)法律責(zé)任。

本案中，李四因未取得其母親趙某的授權(quán)，屬于無(wú)權(quán)代理的合同。后一直未得到其母的追認(rèn)，該合同不產(chǎn)生法律效力。李四應(yīng)賠償張三相應(yīng)的損失。

由于合同條款復(fù)雜，在發(fā)生合同糾紛時(shí)，應(yīng)詳細(xì)了解相關(guān)的法律法規(guī)，必要時(shí)咨詢專(zhuān)業(yè)法律人士，盡可能減少損失。