案情介紹：賣(mài)房人反悔  買(mǎi)房人要求解除合同返款房款并支付購(gòu)房差價(jià)

2015年12月23日，張三與李四簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》一份，約定李四將系爭(zhēng)房屋出售給張三，轉(zhuǎn)讓價(jià)為360萬(wàn)元。合同簽訂后，張三已按約支付購(gòu)房款144萬(wàn)元，但李四拒不辦理抵押權(quán)滌除手續(xù)，故無(wú)法過(guò)戶(hù)。現(xiàn)李四在庭審中確認(rèn)簽訂合同時(shí)未與共有人確認(rèn)一致，共有人也確認(rèn)其并不知情，李四的行為是無(wú)權(quán)處分，現(xiàn)合同無(wú)法繼續(xù)履行，張三請(qǐng)求解除合同，賠償房屋上漲的差價(jià)。

法院判決：支持張三的訴訟請(qǐng)求

法院經(jīng)審理認(rèn)為，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同系真實(shí)意思表示，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)人登記于李四一人名下，張三作為買(mǎi)受人有理由相信登記為權(quán)利人的李四對(duì)房屋享有完整的權(quán)利。現(xiàn)李四提出其妻子不同意出售系爭(zhēng)房屋而不再繼續(xù)履行合同，張三主張要求解除合同，本院予以支持。根據(jù)法律規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?，F(xiàn)合同解除后，李四應(yīng)將其已收取的房款144萬(wàn)元返還給張三，張三亦應(yīng)將系爭(zhēng)房屋返還給李四。至于張三主張的房屋差價(jià)損失，鑒于該損失無(wú)法明確確定，房屋估價(jià)報(bào)告亦僅作為損失確定的參考，故由本院根據(jù)被告違約、合同履行情況、估價(jià)報(bào)告等綜合考慮，酌情確定為200萬(wàn)元。

律師說(shuō)法：無(wú)權(quán)處分的合同被解除后 當(dāng)事人可以要求返還購(gòu)房款賠償損失

1.《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第89條規(guī)定：共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償?！?/p>

2.合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。

本案中，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)人登記于李四一人名下，張三作為買(mǎi)受人有理由相信登記為權(quán)利人的李四對(duì)房屋享有完整的權(quán)利?，F(xiàn)李四提出其妻子不同意出售系爭(zhēng)房屋而不再繼續(xù)履行合同，張三可以主張要求解除合同。李四應(yīng)將其已收取的房款144萬(wàn)元返還給張三，張三亦應(yīng)將系爭(zhēng)房屋返還給李四。至于張三主張的房屋差價(jià)損失，鑒于該損失無(wú)法明確確定，房屋估價(jià)報(bào)告亦僅作為損失確定的參考，法院根據(jù)違約、合同履行情況、估價(jià)報(bào)告等綜合考慮，酌情確定為200萬(wàn)元。

由于合同條款復(fù)雜，在發(fā)生合同糾紛時(shí)，應(yīng)詳細(xì)了解相關(guān)的法律法規(guī)，必要時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)法律人士，盡可能減少損失。