案情介紹：未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，新房東可以解除原租賃合同

2008年12月31日，張三與強(qiáng)盛集團(tuán)簽訂租賃合同一份，約定由張三租賃強(qiáng)盛集團(tuán)名下一座四層小樓及場(chǎng)地，租賃期限6年，自2008年12月31日至2014年12月30日，年租金4萬(wàn)元，租賃合同還明確約定張三對(duì)承租房屋不得轉(zhuǎn)租。張三租賃該房產(chǎn)后，于2009年5月和同年12月分別將該房屋轉(zhuǎn)租給了王二和李四，年租金分別為1.8萬(wàn)元和10萬(wàn)元，轉(zhuǎn)租期限均為３年。2010年9月23日，強(qiáng)盛集團(tuán)將該處房產(chǎn)賣給了謝某，雙方于2010年10月15日簽訂了房產(chǎn)出售合同，該合同第8條約定：根據(jù)“買賣不破租賃”的規(guī)定，由強(qiáng)盛集團(tuán)將該房屋的租賃合同移交給謝某，由謝某繼續(xù)履行，并享有合同的收益權(quán)，合同到期后由謝某自行安排處理。2011年1月8日，謝某取得該房產(chǎn)所有權(quán)后，發(fā)現(xiàn)張三擅自轉(zhuǎn)租該房屋，要求解除租賃合同。后因張三依照轉(zhuǎn)租合同要求第三人王二和李四支付租金，謝某以租賃合同已解除為由要直接收取第三人的租金，雙方發(fā)生糾紛。謝某于2011年7月27日訴至人民法院，請(qǐng)求依法確認(rèn)租賃合同已解除。

法院判決：支持謝某的訴求，原租賃合同已解除

法院經(jīng)審理認(rèn)為，謝某與強(qiáng)盛集團(tuán)簽訂房屋買賣合同，謝某即擁有該房屋的合法所有權(quán)，同時(shí)也承繼了強(qiáng)盛集團(tuán)與吳某之間簽訂的租賃合同中的權(quán)利義務(wù)。吳某與強(qiáng)盛集團(tuán)簽訂的租賃合同中明確約定，吳某對(duì)租賃的房屋只有使用權(quán)，無(wú)權(quán)對(duì)該房產(chǎn)做任何處理，包括轉(zhuǎn)租，而吳某卻違反合同約定將房屋轉(zhuǎn)租，吳某亦未提供充足的證據(jù)證明強(qiáng)生集團(tuán)同意轉(zhuǎn)租，故應(yīng)當(dāng)確認(rèn)謝某與吳某之間的租賃合同自2011年1月8日起解除。

律師說(shuō)法：未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，新房東可以解除原租賃合同

1. 根據(jù)《合同法》第229條，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

2．根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見（試行）》第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效”。

3.根據(jù)《合同法》第224條，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

4.經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，需要提供充足的證據(jù)證明。實(shí)踐中，充足證據(jù)很難提供。

本案中，謝某與強(qiáng)盛集團(tuán)簽訂房屋買賣合同，謝某即擁有該房屋的合法所有權(quán)，同時(shí)也承繼了強(qiáng)盛集團(tuán)與吳某之間簽訂的租賃合同中的權(quán)利義務(wù)。張三與強(qiáng)盛集團(tuán)簽訂的租賃合同中明確約定，張三對(duì)租賃的房屋只有使用權(quán)，無(wú)權(quán)對(duì)該房產(chǎn)做任何處理，包括轉(zhuǎn)租，而張三卻違反合同約定將房屋轉(zhuǎn)租，謝某有權(quán)解除吳某與強(qiáng)盛集團(tuán)簽訂的租賃合同。

由于合同條款復(fù)雜，在發(fā)生合同糾紛時(shí)，應(yīng)詳細(xì)了解相關(guān)的法律法規(guī)，必要時(shí)咨詢專業(yè)法律人士，盡可能減少損失。