案情介紹：購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房一方反悔  另一方要求其承擔(dān)違約責(zé)任

2009年7月，張三與李四簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定張三一次性支付給李四40萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)李四一套面積約60平米的二居室。雙方約定，因該房屋是小產(chǎn)權(quán)房，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，故將來(lái)若有一方反悔，將支付市價(jià)的30%的違約金作為賠償。2010年，李四因?yàn)閭€(gè)人原因，要求張三返還房屋，并愿意支付當(dāng)初的購(gòu)房款和利息，但不愿意支付違約金。張三無(wú)奈，訴至法院，要求李四賠償損失，并支付違約金。

法院判決：駁回李四的訴訟請(qǐng)求

法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案系爭(zhēng)的房屋屬于“小產(chǎn)權(quán)房”，不受法律相關(guān)政策的保護(hù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。雙方簽訂的違約條款不予支持。

律師說(shuō)法：合同無(wú)效后，違約條款無(wú)效

1.依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條的規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

2.小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谌粘Ｉ钪行纬傻囊环N約定俗成的稱(chēng)謂，一般是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會(huì)頒發(fā)，亦稱(chēng)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。該類(lèi)房屋沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管部門(mén)不會(huì)給予備案。

3.“商業(yè)小產(chǎn)權(quán)房”一律無(wú)效。對(duì)于“農(nóng)民房”、“農(nóng)民安置房”的買(mǎi)賣(mài)合同，原則上認(rèn)定無(wú)效，但可以存在有效的例外情形，如經(jīng)過(guò)本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意的本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的買(mǎi)賣(mài);為取得遷入地戶(hù)口的出嫁女、入贅男的買(mǎi)賣(mài);租種土地的外村村民在一定條件下購(gòu)買(mǎi)的。

4.依據(jù)《合同法》第58條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”

5.合同無(wú)效后，合同的違約條款也無(wú)效。

本案中，爭(zhēng)的房屋屬于“小產(chǎn)權(quán)房”，不受法律相關(guān)政策的保護(hù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。雙方簽訂的違約條款不予支持。

在簽訂合同時(shí)，應(yīng)詳細(xì)了解相關(guān)的法律法規(guī)，必要時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)法律人士，盡可能減少損失。

由于合同條款復(fù)雜，在發(fā)生合同糾紛時(shí)，應(yīng)詳細(xì)了解相關(guān)的法律法規(guī)，必要時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)法律人士，盡可能減少損失。