案情介紹：無(wú)權(quán)處分共同所有的房子 房產(chǎn)交易涉嫌惡意串通
張三與李四系夫妻關(guān)系，婚后育有張1，張2，張3三兄妹。2014年9月，李四重病住院。張三將登記在自己名下的夫妻共同房產(chǎn)賣(mài)給了張3，并辦理了過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。2014年11月，李四病故，未留有任何遺囑。李四生前并不知道房子已經(jīng)過(guò)戶(hù)給了張3。張1，張2知情后，訴至法院，認(rèn)為張三將房產(chǎn)賣(mài)給張3，屬于惡意串通，實(shí)際剝奪了他二人的房產(chǎn)繼承權(quán)，要求認(rèn)定該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，返還該房屋。
法院判決：支持訴求 房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效應(yīng)返還
法院經(jīng)審理認(rèn)為，張三出賣(mài)夫妻共同財(cái)產(chǎn)并未經(jīng)其妻李四同意，且張3系張三子女，對(duì)此事知情，不能認(rèn)定為善意相對(duì)人，即便張3支付了合理的房?jī)r(jià)，也不能善意取得該房屋。張三與張3的買(mǎi)賣(mài)系惡意串通，雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，返還該房屋。
律師說(shuō)法：擅自處分共同財(cái)產(chǎn)系無(wú)權(quán)處分 惡意串通合同無(wú)效需返還
1. 依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)婚姻法﹥?nèi)舾蓡?wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返?7條規(guī)定，婚姻法第17條關(guān)于“夫或妻對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為：（一）夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。
2.依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第106條規(guī)定，無(wú)權(quán)處分人將不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬ㄈ┺D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
3. 依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第51條的規(guī)定，無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)權(quán)處分的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。
4.依據(jù)《合同法》第56條的規(guī)定，無(wú)效的合同或者被撤銷(xiāo)的合同自始沒(méi)有法律約束力。合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。
5. .依據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
本案中，張三未經(jīng)李四同意，出賣(mài)共同所有的房產(chǎn)，屬于無(wú)權(quán)處分的行為。張3非善意相對(duì)人，因而不適用善意取得制度。張三與張3屬于惡意串通買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)，雙方買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)該無(wú)效，張3取得房子應(yīng)予返還。
由于合同條款復(fù)雜，在發(fā)生合同糾紛時(shí)，應(yīng)詳細(xì)了解相關(guān)的法律法規(guī)，必要時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)法律人士，盡可能減少損失。
