案情介紹： 多家房產(chǎn)中介同時賣房  買方選擇最便宜的被起訴

2008年下半年，原產(chǎn)權(quán)人張三到多家房屋中介公司掛牌銷售涉案房屋。2008年10月22日，某房地產(chǎn)A公司帶李四看了該房屋；11月23日，某房地產(chǎn)B公司帶李四之妻曹某看了該房屋；11月27日，中原公司帶李四看了該房屋，并于同日與陶德華簽訂了《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》。該《確認(rèn)書》第2.4條約定，李四在驗(yàn)看過該房地產(chǎn)后六個月內(nèi)，李四或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與陶德華有關(guān)聯(lián)的人，利用中原公司提供的信息、機(jī)會等條件但未通過中原公司而與第三方達(dá)成買賣交易的，陶德華應(yīng)按照與出賣方就該房地產(chǎn)買賣達(dá)成的實(shí)際成交價的1%，向中原公司支付違約金。當(dāng)時中原公司對該房屋報價165萬元，而某房地產(chǎn)B公司報價145萬元，并積極與賣方協(xié)商價格。11月30日，在某房地產(chǎn)B公司居間下，李四與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價138萬元。后買賣雙方辦理了過戶手續(xù)，李四向某房地產(chǎn)B公司支付傭金1. 38萬元。中原公司將李四告上法庭。

法院判決： 駁回中原公司的訴訟請求

法院經(jīng)審理認(rèn)為, 中原公司與陶德華簽訂的《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》屬于居間合同性質(zhì)，其中第2.4條的約定，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機(jī)會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則買方有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構(gòu)成“跳單”違約。駁回中原公司的訴訟請求。

律師說法： 禁止跳單條款適用有限制條件

1.房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應(yīng)得的傭金，該約定并不存在免除一方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形，應(yīng)認(rèn)定有效。

2.衡量買方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機(jī)會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則買方有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構(gòu)成“跳單”違約。

本案中, 原產(chǎn)權(quán)人張三通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，李四及其家人分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，李四并沒有利用中原公司的信息、機(jī)會，故不構(gòu)成違約，對中原公司的訴訟請求不予支持。