案情簡介：政府查封土地，能否成為逾期辦證的免責事由

趙某、置業(yè)公司于2011年簽訂商品房買賣合同，約定購買置業(yè)公司開發(fā)的商品房一處，約定房屋交付后720日內，出賣人將辦理權屬登記，需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案，如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內取得房地產權屬證書的，出賣人按日向買受人支付已交付房款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。2012年1月5日置業(yè)公司交房至今，一直未給趙某辦理房屋權屬登記備案，致使趙某無法取得房屋權屬登記?，F(xiàn)請求判令被告支付延期辦理房屋產權證書違約金53212元。置業(yè)公司辯稱，政府的持續(xù)查封狀態(tài)，是導致被告無法辦理初始登記批復的直接原因，該查封是在被告購買土地前就已經存在的，不應由置業(yè)公司承擔違約責任。我方在2016年8月31日已取得該小區(qū)的房屋登記初始批復，業(yè)主現(xiàn)在可以辦理房產證。

法院判決：支持原告訴求

法院對被告主張不予支持。原告所購商品房于2012年1月5日交付，扣除辦證期限720日，即2017年1月6日兩年前即2015年1月7日開始計算，至2016年8月31日共計603天，為32909.63元（545765元×0.0001×603天）。判決如下：一、被告置業(yè)公司于本判決發(fā)生法律效力后十日內給付原告趙某逾期辦證違約金32909.63元。（違約金期限計算至2016年8月31日止）；二、駁回原告其他訴訟請求。

律師說法：不是所有的政府行為都能成為免責事由

本案中，趙某、置業(yè)公司簽訂的商品房買賣合同系雙方真實意思表示，且不違反國家法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，該合同合法成立并生效有效，趙某、置業(yè)公司作為合同雙方均應依合同約定條款全面履行合同義務。合同履行過程中，趙某依約履行了合同，置業(yè)公司卻未按合同約定在商品房交付后辦理權屬登記備案手續(xù)，已構成違約，應承擔違約責任，給付逾期辦證違約金。同時，置業(yè)公司將逾期辦證系因政府持續(xù)查封所致，依據(jù)合同相對性原則，合同外第三方責任也不能成為合同雙方當事人在合同履行時一方違約行為的免責條件，除非發(fā)生的是不可抗力的事由。法定的違約事由包含了不可抗力因素，不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。比如，地震、海嘯、政府行為等。此處的政府行為一定是指當事人在訂立合同以后發(fā)生，且不能預見的情形。而本案中的政府行為是在合同簽訂以前就存在的，并非不可預見，所以置業(yè)公司的抗辯理由不成立。

以上就是關于“政府查封土地，能否成為逾期辦證的免責事由”的案例介紹，在這里要提醒大家，不是所有的政府行為都可以成為合同違約責任的法定免責事由，要根據(jù)該事由是否符合不可抗力的因素，是否是不能預見、不能避免并不能克服的情況。如果出現(xiàn)糾紛，最好咨詢專業(yè)律師，以維護自己的合法權益。