案情介紹：交了定金付完款對(duì)方不履約 當(dāng)事人要求雙倍返還定金并賠償損失
2014年，王某通過招投標(biāo)競得A縣某塊土地國有建設(shè)用地使用權(quán)，與縣政府國土資源局簽訂了《國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌成交確認(rèn)書》《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，合同約定：國土資源局在2014年9月17日前將出讓宗地交付給王某，用地使用權(quán)出讓金為593萬元，定金為400萬元，定金抵作土地出讓價(jià)款，自合同簽訂之日起60日內(nèi)一次性付清。合同約定出讓人未按時(shí)提供出讓土地超過60日，經(jīng)催交后仍不能交付土地的，受讓人有權(quán)解除合同，出讓人應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，并退還已經(jīng)支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的其余部分，受讓人并可請(qǐng)求出讓人賠償損失。合同簽訂后，王某交納定金400萬元，并交清余下193萬元，但國土資源局未依約交付土地。王某提起訴訟，請(qǐng)求人民法院判決國土資源局雙倍返還定金800萬元、退還已支付土地出讓金193萬元，賠償損失100萬元。
法院判決：合同確認(rèn)解除 調(diào)整定金數(shù)額、支持雙倍返還定金但不支持損失賠償
法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》合法有效。王某依照合同約定的期限交清了全部土地出讓金，國土資源局未在合同約定的期限內(nèi)交付適合開發(fā)的建設(shè)用地已構(gòu)成違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)合同約定，王某有權(quán)解除合同，要求國土資源局雙倍返還定金、返還已交付的土地出讓金，并承擔(dān)賠償責(zé)任。但本案合同約定的定金數(shù)額明顯過高，依法應(yīng)當(dāng)調(diào)整。王某主張的損失無充分證據(jù)證實(shí)，其雖確實(shí)存在運(yùn)營及融資成本，但考慮雙倍返還定金的數(shù)額并未過份高于或低于其實(shí)際損失，故對(duì)其要求另行支付利息及賠償損失的訴訟請(qǐng)求依法不予支持。判決：一、解除王某與國土資源局簽訂的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》；二、國土資源局雙倍返還梁昌運(yùn)定金237.2萬元；三、國土資源局返還梁昌運(yùn)已交納的土地出讓金474.4萬元。
律師說法：根本違約致合同解除 定金與損失賠償法律有要求
1．當(dāng)事人不履行合同或者履約不能，構(gòu)成根本違約時(shí)，可以解除合同。依據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。
2．定金不能超過主合同標(biāo)的額的20%。依據(jù)《擔(dān)保法》第91條的規(guī)定，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十。
3．定金罰則規(guī)定，不履行合同一方雙倍返還定金。依據(jù)《合同法》第115條的規(guī)定，當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
4．司法實(shí)踐中，定金與賠償損失同時(shí)存在時(shí)，守約方可以選擇利于自己的情形，但是當(dāng)定金高于實(shí)際的損失賠償金額，違約方不得要求調(diào)整金額。
本案中，因國土資源無法履行合同，合同解除。但因?yàn)槎ń鹆P則約定過高，超過法定的主標(biāo)的額的20%，法院予以調(diào)整。因雙倍返還定金未低于實(shí)際損失，法院對(duì)損失賠償要求不予支持。
由于土地交易復(fù)雜，在簽訂合同之前，應(yīng)詳細(xì)了解相關(guān)的法律法規(guī)，必要時(shí)咨詢專業(yè)法律人士，盡可能減少損失。
