案例簡介：簽訂合同后，開發(fā)商不按合同履行義務(wù)
李某與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司系商品房預(yù)售房買賣合同關(guān)系。2010年10月27日，李某與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂商品預(yù)售房買賣合同，合同中對雙方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了詳細(xì)約定。李某依據(jù)合同第六條第1項：李某于2010年10月24日前一次性付清了總房款491057元。根據(jù)合同第十五條，李某應(yīng)在商品房交付后90日內(nèi)，取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，包含房產(chǎn)證和土地產(chǎn)權(quán)證。但2012年3月9日才取得房產(chǎn)證。雙方約定自商品房交付后至今的7年時間一直未給李某辦理土地產(chǎn)權(quán)證。李某多次上門與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交涉無果。
法官判決：合同有效，可以解除
駁回李某葉勁松要求判令與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司乳山市正華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所簽訂合同無效或撤銷，判令某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給予李某原價退房，應(yīng)退房款491057元一次性直接打入李某賬戶和判令某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司退還李某所支付房屋裝修款41300元、契稅4910.57元并判令某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司補償李某房屋款和裝修款的利息損失186325元、差旅費及誤工費9600元、精神損失費1萬元的訴訟請求。
律師說法：合同合法有效，可以合同約定解除合同
根據(jù)合同法“當(dāng)事人約定優(yōu)先原則”，即合同法首先體現(xiàn)當(dāng)事人的意思自治，也就是說當(dāng)事人在不違反法律強制性規(guī)定的情況下，可以隨意訂立合同處分自己的權(quán)利。具體來說，在合同中，有約定的，按約定處理，沒有約定的或者約定不明確的，才由法律進(jìn)行認(rèn)定和調(diào)整。
本案雙方簽訂的商品房買賣合同系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且不違反相關(guān)法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效。現(xiàn)涉案房屋已辦理房屋所有權(quán)證書，雖尚未辦理土地使用權(quán)證書，權(quán)利上存在一定瑕疵，但根據(jù)雙方關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記：“…如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的0.1%向買受人支付違約金?！敝s定，同時考慮到房屋已交付李某使用多年，從維護(hù)交易穩(wěn)定性角度以及雙方所簽合同并不存在重大誤解或顯失公平的情形，雙方當(dāng)事人應(yīng)依照合同約定全面履行自己的義務(wù)而不宜輕易解除合同；另外李某認(rèn)為雙方關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定屬格式條款，而格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款，本案中合同第十五條屬選擇性條款，簽訂時對所選條款字體進(jìn)行了加粗，足以引起李某的注意，因此本院對李某要求判令雙方所簽合同無效或撤銷之請求，不應(yīng)得到支持。由于雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，且李某其它訴請無法律依據(jù)，亦未提供充分證據(jù)予以證實，故對李某其它訴訟請求得不到法律支持。
相關(guān)法條：
《合同法》第五條：【公平原則】當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。
《合同法》第八條：【依合同履行義務(wù)原則】依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。
《合同法》第五十二條：【合同無效的法定情形】有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
《合同法》第五十四條：【可撤銷合同】下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷：
（一）因重大誤解訂立的；
（二）在訂立合同時顯失公平的。
一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。當(dāng)事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構(gòu)不得撤銷。
《合同法》第六十條：【嚴(yán)格履行與誠實信用】當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)
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